估價知識：如何進行現(xiàn)場查勘
估價知識：如何進行現(xiàn)場查勘
2015-03-16估價師之家
一、現(xiàn)場查勘的必要性
現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)性工作，現(xiàn)場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象及其周圍環(huán)境，調(diào)查、詢問，并進行GPS定位、拍照等工作，從而保證估價質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容
房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實物狀況進行實地考察，旨在為正確估價提供第一手資料。
現(xiàn)場查勘的的共同點可分為房地產(chǎn)物體的確認、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認和所涉及房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核查三個部分。
1. 房地產(chǎn)物體的確認
房地產(chǎn)物體的確認是對象房地產(chǎn)實物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。
現(xiàn)以我們最常見的住宅估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現(xiàn)場查勘工作。
(1)核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門牌號碼。
(2)對房地產(chǎn)所處區(qū)域的配套查勘，如文化品位、經(jīng)濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價價值的因素，進行詳細調(diào)查。
注意：公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學(xué)和對口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點、超市及市場分布等。
(3)核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的地理屬性查勘，如土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、熱島效應(yīng)、開發(fā)年份、物業(yè)、其他特點。
注意功能配套，如：車位車庫、業(yè)主專車、幼兒園、球場和游泳池等健身設(shè)施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。
(4)對房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長寬比、利用率等情況。
注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能分布及入住情況、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。
(5)具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈送露臺）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。
注意：各房間分布和面積、進深和開間、朝向、露臺、陽照、采光、通風、門窗、裝修、構(gòu)造、水電配套、裝修與家具和特殊設(shè)備、利用率、成新率、其他影響估價價格內(nèi)涵的差異情況。
(6)對象房地產(chǎn)類別的確認
根據(jù)我國的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認，土地按土地性質(zhì)、地段等級結(jié)合用途分類確認。
注意：國有劃撥、出讓、集體土地、使用權(quán)年限、建筑物合理壽命。
(7)對象房地產(chǎn)數(shù)量的確認
房地產(chǎn)估價人員應(yīng)依據(jù)委托人提供的權(quán)屬證書、填報的面積和其他具體資料對房地、地產(chǎn)數(shù)量的確認，重點是確定房屋（戶內(nèi)）建筑面積、土地面積。委托方提供的評估資料記載上的面積與實際面積若出現(xiàn)差異，要了解其原委。評估人員往往不容易做到具體地計算測量，但至少應(yīng)以目測或步測，憑經(jīng)驗來測定。當發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時，應(yīng)建議委托方補充書面資料或予以明確。若申報面積不實，應(yīng)以實測面積經(jīng)委托方認可或建議測繪，作為估價依據(jù)。
2. 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認
權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評估應(yīng)明確確認房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。
(1)所有權(quán)的確認
主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時注意是否有共有、他項權(quán)利記載、其他影響價值內(nèi)涵的差異性。
(2)用益權(quán)的確認
主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當權(quán)等。
(3)擔保物權(quán)的確認
擔保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔保條件，如抵押權(quán)。
(4)限制性權(quán)利的確認
主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利和其他權(quán)益狀況。有限制性權(quán)的房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對分離時，其價格會發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格會降低。對房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認實質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價格按權(quán)屬關(guān)系進行分割，權(quán)利愈充分，其價格構(gòu)成因素就愈多。在當前的房地產(chǎn)估價中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實國家主管機關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及委托人提供的當事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對等利益關(guān)系。
3. 與房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對
對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對，主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價結(jié)果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結(jié)果的客觀。