企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)估價(jià)指導(dǎo)意見
企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)估價(jià)指導(dǎo)意見
（試點(diǎn)項(xiàng)目用稿）
第一條 為了貫徹《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)(2001) 44號(hào)）、《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》(國(guó)土資廳函(2009) 311號(hào)）文件精神，規(guī)范土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師開展劃撥土地使用權(quán)估價(jià)的行為，依據(jù)有關(guān)文件、規(guī)范制定本指導(dǎo)意見。
第二條 本指導(dǎo)意見提及的企業(yè)改制是指國(guó)有獨(dú)資企業(yè)改為國(guó)有獨(dú)資公司；國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司改為國(guó)有資本控股公司或者非國(guó)有資本控股公司；國(guó)有資本控股公司改為非國(guó)有資本控股公司。國(guó)有企業(yè)改制，還包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有控股、參股企業(yè)國(guó)有股權(quán)或者通過增資擴(kuò)股來提高非國(guó)有股的比例等。
第三條劃撥土地使用權(quán)是指以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。主要有國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等。企業(yè)原使用的劃撥土地，在改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，可繼續(xù)以劃撥方式使用，但改制時(shí)必須辦理土地處置審批手續(xù)。改制或依法改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)突行有償使用。
第四條 本意見所提及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，是指以劃撥方式取得的、無年期限制的土地使用權(quán)價(jià)格，不包含所有者權(quán)益。
第五條 企業(yè)改制涉及土地使用權(quán)的，必須經(jīng)土地確權(quán)登記并明確土地使用權(quán)的處置方式，辦理土地使用權(quán)相關(guān)審批手續(xù)。進(jìn)入企業(yè)改制資產(chǎn)范圍的土地使用權(quán)必須經(jīng)具備土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定備案。涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，必須按照有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)處置審批手續(xù)。
第六條 企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)估價(jià)時(shí)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)同時(shí)評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，兩類價(jià)格原則上應(yīng)各采用兩種方法分別評(píng)估。
第七條 企業(yè)改制時(shí)經(jīng)評(píng)估的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，可作為原土地使用者的權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額，是核定土地有償使用時(shí)繳納土地出讓金的重要參考數(shù)據(jù)。
第八條 劃撥土地使用權(quán)估價(jià)應(yīng)優(yōu)先使用成本逼近法。根據(jù)不同情況，還可以選擇收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。如因土地市場(chǎng)不發(fā)育，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足等原因，無法滿足本意見第六條的要求，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估僅采用了成本逼近法一種方法時(shí)，須在報(bào)告中詳細(xì)說明具體理由。
第九條 采用成本逼近法應(yīng)選用正常的土地取得成本及開發(fā)成本等數(shù)據(jù)，其成本應(yīng)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等分項(xiàng)，僅使用成本逼逅法一種方法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，不能同時(shí)利用土地增值收益率評(píng)估該宗地的出讓價(jià)格。
第十條 采用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類似區(qū)域內(nèi)收集不少于三個(gè)與劃撥土地使用權(quán)收益相似的真實(shí)案例，合理測(cè)算劃撥土地純收益。評(píng)估時(shí)，對(duì)于其他收益應(yīng)適當(dāng)剝離，不得使用出讓土地收益數(shù)據(jù)剝離測(cè)算。土地收益還原率按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》正常市場(chǎng)狀態(tài)下的參數(shù)計(jì)算，可根據(jù)實(shí)際情況修正。
第十一條 采用市場(chǎng)比較法評(píng)估劃撥土地時(shí)，應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類似區(qū)域內(nèi)收集不少于三個(gè)劃撥土地交易的真實(shí)案例，評(píng)估中選用的任一比較案例修正幅度不得超過30%。市場(chǎng)案例確實(shí)不足，可以選擇一至兩個(gè)近年內(nèi)經(jīng)過國(guó)土資源管理部門進(jìn)行土地處置、備案的企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)價(jià)格數(shù)據(jù)，作為比較案例。，
第十二條 采用剩余法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，用開發(fā)完成后的劃撥土地上的房地產(chǎn)總價(jià)值扣減相應(yīng)的開發(fā)成本、合理的開發(fā)利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)。
第十三條基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法不適于直接評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，但地方政府已經(jīng)頒布了劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的除外。
第十四條 在同時(shí)評(píng)估兩類土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，如市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實(shí)在不足，不能完全按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》用兩種方法評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格選擇基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，如基準(zhǔn)地價(jià)公布已超過三年，但肖不足六年的，可通過對(duì)近期的交易案例數(shù)據(jù)以及對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)地價(jià)走勢(shì)分析，測(cè)算出規(guī)范的地價(jià)指數(shù)，采取指數(shù)修正的方式補(bǔ)充完善基準(zhǔn)地價(jià)體系。
本文所指基準(zhǔn)地價(jià)公布時(shí)間為當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)生效的評(píng)估基準(zhǔn)日，文件中未注明基準(zhǔn)日的，以公布時(shí)間為準(zhǔn)。
第十五條 地方政府對(duì)評(píng)估宗地所在地區(qū)土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益核算方式（標(biāo)準(zhǔn)）已頒布文件規(guī)定的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中單獨(dú)列章節(jié)說明，并在“土地估價(jià)結(jié)果一覽表”中，將出讓土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、前兩者之間的差額以及按當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地使用權(quán)出讓金規(guī)定計(jì)算的出讓金分別列出。
第十六條 各級(jí)土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)市場(chǎng)等資料，按照不同用途、不同區(qū)位分別測(cè)算、科學(xué)論證，開展當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕼y(cè)算研究工作。
第十七條 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在向委托方提交報(bào)告后，按時(shí)申報(bào)土地估價(jià)業(yè)績(jī)清單。土地估價(jià)報(bào)告需報(bào)國(guó)土資源行政主管部門備案的，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提醒委托方及時(shí)申報(bào)備案。以股權(quán)出資、或按企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估不變更土地權(quán)屬登記的，土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)由具備土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按規(guī)定辦理相應(yīng)備案手續(xù)。企業(yè)未能及時(shí)辦理報(bào)告?zhèn)浒甘掷m(xù)的，
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)向相關(guān)行政主管部門和行業(yè)自律組織報(bào)告。
第十八條 中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)包括劃撥土地使用權(quán)評(píng)估在內(nèi)的土地估價(jià)報(bào)告抽查評(píng)審，評(píng)審結(jié)果向社會(huì)公布，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)或土地估價(jià)師，按照行業(yè)自律有關(guān)規(guī)定處罰。
第十九條 其他涉及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，可根據(jù)實(shí)際情況參照本意見執(zhí)行。
第二十條 本指導(dǎo)意見自發(fā)布之日起實(shí)施，由中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)
二OO九年 月 日