洛陽(yáng)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法
洛陽(yáng)市人民政府
關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
管理暫行辦法的通知
洛政〔2012〕56號(hào)
各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門(mén)，洛陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，洛陽(yáng)新區(qū)管委會(huì)辦公室，各有關(guān)單位：
《洛陽(yáng)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
洛陽(yáng)市人民政府
二〇一二年四月七日
洛陽(yáng)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了依法引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，培育和規(guī)范集體土地市場(chǎng)，維護(hù)集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，根據(jù)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本暫行辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)以外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指已依法辦理非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地審批手續(xù)的農(nóng)村集體所有土地。包括存量建設(shè)用地和依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后的新增建設(shè)用地。
本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價(jià)入股、抵押等，但利用本集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的除外。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資）、與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。
第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合以下要求：
（一）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰；
?。ǘ┓贤恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃；
?。ㄈ┓袭a(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格土地用途管制，嚴(yán)控新增集體建設(shè)用地規(guī)模。通過(guò)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)；
?。ㄋ模┳裱婪?、自愿、有償、平等、公開(kāi)和有限期的原則。
第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物及其他附著物隨之出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。
第六條 未利用地的開(kāi)發(fā)利用，本著宜林、宜農(nóng)、宜工的原則，依法有序進(jìn)行，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)整理成建設(shè)用地的，納入集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍。
第七條 實(shí)行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)證書(shū)制度。流轉(zhuǎn)證書(shū)是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律憑證，依法受法律保護(hù)。
第八條 根據(jù)人隨地走的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，充分尊重群眾意愿，依照有關(guān)規(guī)定辦理戶口轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)。
第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，原集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)耕地的責(zé)任和義務(wù)不變。
第十條 市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、監(jiān)督與管理工作。
規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、民政、監(jiān)察等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租
第十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租應(yīng)具備以下條件：
?。ㄒ唬┏钟屑w土地所有證或權(quán)屬證明；
?。ǘ┤〉煤戏ǖ募w建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或集體建設(shè)用地有效證明材料；
?。ㄈ┤〉眉w建設(shè)用地所有權(quán)人出具的同意流轉(zhuǎn)的書(shū)面證明材料；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。
第十二條 集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，由市、縣（市）國(guó)土資源行政主管部門(mén)擬訂出讓、出租方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)在土地交易市場(chǎng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開(kāi)出讓、出租。除商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地外，興辦各類工商企業(yè)，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)（中外合資、中外合作、外商投資企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等，可以通過(guò)土地交易市場(chǎng)取得集體建設(shè)用地。
其他用途的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以采用協(xié)議方式進(jìn)行。
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在縣（市）行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。市、縣（市）已經(jīng)建立的有形市場(chǎng)，是本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的交易平臺(tái)。各城市區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一在市有形市場(chǎng)進(jìn)行。
第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租必須符合土地節(jié)約集約利用要求。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租后，土地使用者必須按出讓、出租合同約定的土地使用條件、開(kāi)發(fā)期限等開(kāi)發(fā)利用土地。
第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限執(zhí)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的最高年限規(guī)定。
第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照流轉(zhuǎn)合同的約定繳納土地出讓金或租金，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。
第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的土地用途使用土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體建設(shè)用地所有權(quán)人和國(guó)土、規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。合同雙方應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金、租金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。
第十九條 集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)充分尊重集體建設(shè)用地使用權(quán)人的合法權(quán)益，在約定的出讓、出租年限內(nèi)不得收回土地使用權(quán)。
確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回土地使用權(quán)的，集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)人給予合理補(bǔ)償或根據(jù)合同約定補(bǔ)償。
第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，土地使用權(quán)出讓（出租）合同及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的最高年限不得超過(guò)出讓、出租約定年限減去已使用年限后剩余的使用年限。
第二十一條 有下列情形之一的，集體建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租：
（一）被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（二）共有集體建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（四）未按要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的；
（五）法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有集體土地使用證以及取得原出讓合同出讓方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有集體土地使用證以及取得原租賃合同出租方同意再次流轉(zhuǎn)的證明文件。
第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后持相關(guān)材料，向國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同生效后向國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理租賃登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后，經(jīng)原租賃合同出租方同意，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同生效后向國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理租賃登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)?shù)絿?guó)土資源行政主管部門(mén)重新辦理租賃登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同解除、終止，應(yīng)當(dāng)?shù)絿?guó)土資源行政主管部門(mén)辦理注銷登記手續(xù)。
以上土地登記手續(xù)的辦理，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同屆滿前一年內(nèi)與合同另一方協(xié)商，合同另一方同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地出讓金或租金，辦理登記手續(xù)。
集體建設(shè)用地使用期限屆滿，使用權(quán)人未提出續(xù)期申請(qǐng)或提出續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，土地所有權(quán)人可無(wú)償收回土地。其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定處理。
第二十五條 國(guó)家為了公共利益的需要，依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí)行征收的，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)征收方案時(shí)終止。
征收主體應(yīng)當(dāng)依法給予集體建設(shè)用地所有權(quán)人補(bǔ)償。集體建設(shè)用地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定，給予集體建設(shè)用地使用權(quán)人補(bǔ)償。已被確定為征收范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)。
第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)按照流轉(zhuǎn)合同的示范文本簽訂書(shū)面合同。
第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十七條 集體建設(shè)用地所有權(quán)不得抵押。
第二十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具備資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)其抵押土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
第二十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并到國(guó)土資源行政主管部門(mén)辦理抵押登記。
第三十條 辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，需要提供下列材料：
（一）抵押登記申請(qǐng)；
（二）《集體建設(shè)用地使用證》；
（三）主債權(quán)合同和抵押合同；
（四）抵押人和抵押權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；
（五）抵押人和抵押權(quán)人法定代表人身份證明；
（六）其他有關(guān)資料。
第三十一條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提前通知抵押權(quán)人并告知受讓人該集體建設(shè)用地使用權(quán)已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
第三十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。
因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)。
第三十三條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而滅失的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。
第四章 地價(jià)、土地收益及稅費(fèi)管理
第三十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格不得低于同區(qū)域、同類別國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的30%。
轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。
市國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第三十五條 集體土地所有權(quán)人出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的收益，歸擁有集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，納入其集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，用于村民生產(chǎn)生活補(bǔ)償安置和本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展生產(chǎn)需要。其中60%以上專項(xiàng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障支出，不得挪作他用。
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租的收益，歸原集體建設(shè)用地使用權(quán)人；出讓、租賃合同另有約定的，依照約定執(zhí)行。
第三十六條 集體建設(shè)用地有償使用收益扣除集體經(jīng)濟(jì)組織成員社會(huì)保障支出后，剩余部分的使用，按照優(yōu)先用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)的原則，由集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序提交成員大會(huì)討論決定，使用情況應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公開(kāi)。
第三十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，依法繳納土地增值收益。
第五章 法律責(zé)任
第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)該嚴(yán)格按照《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》規(guī)定的時(shí)間開(kāi)工建設(shè)，逾期不建設(shè)或其他行為導(dǎo)致土地閑置的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。
集體建設(shè)用地所有權(quán)人對(duì)閑置土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，國(guó)土資源行政主管部門(mén)暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。
第三十九條 集體建設(shè)用地用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，或不按照批準(zhǔn)的用途使用的，應(yīng)當(dāng)按照違法用地和違法建設(shè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。
第四十條 違反本辦法第十四條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)實(shí)行而未實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌等方式公開(kāi)交易的，流轉(zhuǎn)行為無(wú)效，不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)令其改正。拒不改正的，按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。
第四十一條 對(duì)于擅自侵占、挪用集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的行為，由縣級(jí)以上人民政府主管部門(mén)責(zé)令改正，對(duì)有關(guān)責(zé)任人依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十二條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第四十三條 市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)依據(jù)相關(guān)規(guī)定和本暫行辦法制定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本。
第四十四條 國(guó)家和省對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)若有新的規(guī)定，按國(guó)家和省的規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期3年。