人民法院在執(zhí)行案件實踐中房地產(chǎn)司法評估相關(guān)問題的探討
人民法院在執(zhí)行案件實踐中房地產(chǎn)司法評估相關(guān)問題的探討
人民法院在執(zhí)行案件實踐中房地產(chǎn)司法評估相關(guān)問題的探討
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執(zhí)行實踐中，很多房地產(chǎn)作為執(zhí)行對象需要評估、變價處理，房地產(chǎn)司法鑒定評估案件數(shù)量逐年上升，尤其是重大疑難案件增多，法院委托房地產(chǎn)司法鑒定估價大部分為執(zhí)行案件,據(jù)統(tǒng)計約占82%,絕大多數(shù)是以確定拍賣保留價為評估目的。去年以來，全國法院普遍開展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，省去了拍賣傭金，拍賣方便快捷，大量房地產(chǎn)通過網(wǎng)絡(luò)公開拍賣，這就要求鑒定估價程序要進一步規(guī)范、嚴謹。房地產(chǎn)司法鑒定估價作為一項法律性、公正性、科學(xué)性很強的工作，評估價格是雙方當事人極為關(guān)注的問題。評估是否準確、客觀、公正，令當事人信服，關(guān)系到司法公正和司法效率，也關(guān)系到下一步拍賣環(huán)節(jié)能否順利進行。執(zhí)行實踐中，圍繞房地產(chǎn)的鑒定估價產(chǎn)生了一些矛盾，房地產(chǎn)拍賣運行現(xiàn)狀不容樂觀，一些問題亟待進一步解決。
一、房地產(chǎn)司法鑒定估價工作應(yīng)該充分符合法律的規(guī)范性要求，在實踐中應(yīng)注意以下問題。
（一）明確標的物的權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利
目前，執(zhí)行實踐中，大部分房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)根據(jù)房管部門的登記容易確定，但一部分產(chǎn)權(quán)涉及其他相關(guān)權(quán)利，雙方當事人及案外人存在爭議，產(chǎn)權(quán)登記與現(xiàn)實狀況不一致，如建房后不領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，房屋改建、擴建后產(chǎn)權(quán)證不及時變更，房屋買賣、贈予后不重新申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證等等。因此估價前應(yīng)明確以下情況：
1、估價對象范圍確定。執(zhí)行實踐中，一些產(chǎn)權(quán)登記與實際面積不符，當事人對樓面地價、容積率、公攤建筑面積等專業(yè)術(shù)語的不了解，提供的材料經(jīng)常出現(xiàn)估價的范圍界定不清或不合理的問題。比如，委托估價的房地產(chǎn)沒有清晰的界址，或者將擴建、改建后產(chǎn)權(quán)有變化的房產(chǎn)按原登記信息列入估價范圍,這些問題都需要估價師對評估范圍重新作出確定。
2、估價對象是否有共有人。有共有人的是否已通知到共有人，是否存在分割問題。
3、估價對象房地產(chǎn)類型。屬于購買商品房、成本價購買房改房、標準價購買房改房、央產(chǎn)房、使用權(quán)房等、經(jīng)濟適用房等不同類型；土地使用權(quán)類型：國有出讓土地、國有劃撥土地、集體建設(shè)用地；實踐中存在房屋登記用途與土地登記用途不一致。
4、購房款是否交清，土地使用權(quán)出讓金是否交清;是否有明顯的拖欠物業(yè)費情況。
5、是否有抵押、擔保等他項權(quán)利。
6、是否簽定有租賃合同,租賃費繳納情況、租賃期。
7、房地產(chǎn)的變現(xiàn)是否必須與附著的機器設(shè)備等一并處理。
8、估價對象房地產(chǎn)交易是否受到一定限制。例如：有的地方政府規(guī)定一定范圍內(nèi)的國有土地上的房屋不允許買賣，只能由政府收回。還有的房地產(chǎn)附有限制性使用的條件，如只能從事某種行業(yè)、不得從事某種行業(yè)等，水、電、暖的使用是否受限。
9、對在建工程的評估應(yīng)特別關(guān)注工程本身瑕疵對工程造價的影響，關(guān)注項目的報建、施工許可是否合法、實際修建狀況、各項規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實際銷售等事項。
10、針對實踐中存在的一房多賣、抵押后買賣、買賣后抵押等問題，應(yīng)切實考慮對實際價值的影響以及是否適合進行鑒定估價。
（二）注意土地、房產(chǎn)權(quán)屬不一致的情況
房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)具有依附性。房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而存在，所以房產(chǎn)的所有權(quán)與土地使用權(quán)通常是聯(lián)系在一起的，權(quán)利人擁有房產(chǎn)的所有權(quán)也取擁有了相應(yīng)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)土地、房產(chǎn)權(quán)屬不一致的情況，此種情況下要依據(jù)《物權(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條的規(guī)定，堅持處理時“房隨地走”、“地隨房走”原則，地上附著物必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，否則將造成房地分離的局面。地上附著物應(yīng)分別作價，不屬于執(zhí)行對象的附著物應(yīng)根據(jù)公平原則在執(zhí)行程序中對原權(quán)利人給予合理補償。
司法實踐中，有當事人出于盡快實現(xiàn)債權(quán)的需要，對于房屋、土地權(quán)屬不同時，要求法院僅對房屋或土地其中之一作出評估，擬進行拍賣。建議評估部門對此作出規(guī)范，對僅委托評估土地或房產(chǎn)價值的，尤其要慎重，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應(yīng)當向委托人說明情況，盡量要求委托人協(xié)調(diào)不同權(quán)屬人出具同意同時評估的書面意見，遵循土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)利一致原則進行評估，共同處理。委托人仍堅持的，應(yīng)告知其責任風(fēng)險。
二、對當事人拒絕配合的問題
對房地產(chǎn)的處理是執(zhí)行階段的重要問題，甚至是當事人解決債務(wù)糾紛的根本問題。房地產(chǎn)鑒定估價結(jié)果對各方當事人的切身利益會產(chǎn)生重大影響，當事人出于對利益的爭奪,在對標的物鑒定估價階段經(jīng)常出現(xiàn)不配合的局面。由于該類案件委托估價時，通常出現(xiàn)申請執(zhí)行人強烈要求降低估價價格，以利變現(xiàn)維權(quán)，被執(zhí)行人強烈要求提高估價價格，以滿足己方債務(wù)的需要。針對訴訟當事人不配合房地產(chǎn)司法鑒定評估工作，加之法院的工作人員對評估行業(yè)的不了解，督促當事人配合評估工作的意識不足，造成目前整體上當事人配合很差，已經(jīng)嚴重影響到司法鑒定評估的質(zhì)量，損害了司法的權(quán)威和公信力。一是在估價機構(gòu)選擇上不配合。法院召集當事人雙方協(xié)商或通過搖號選擇房地產(chǎn)司法鑒定估價機構(gòu)時，常有一方當事人持有不配合態(tài)度，在接到通知后，拒絕到場參加選擇。二是故意不提供評估所需的基礎(chǔ)資料或提供資料不真實、不完整、不充分。一些當事人提供了資料后，不在提供資料上簽字或簽章確認，無法分清資料來源途徑，作為估價機構(gòu)原始資料不齊全，就無法斷定房地產(chǎn)的合法性。一旦評估報告出來以后，當事人又以評估依據(jù)不真實、不完整、不充分導(dǎo)致鑒定結(jié)論不客觀為由，推翻鑒定結(jié)論，進而要求進行重新鑒定而拖延案件執(zhí)行時限，甚至推翻原結(jié)果。三是在現(xiàn)場勘查時當事人不配合。對一些需要解釋的問題和實際情況的變化不告知，拒絕在勘查筆錄上簽字。四是在異議提起問題上不配合。房地產(chǎn)司法鑒定估價初步意見稿提交法院后，當事人在異議期內(nèi)不提異議，而在異議期后提出問題。此后以信訪的形式阻撓執(zhí)行程序正常進行。對一些租賃、產(chǎn)權(quán)糾紛情況不告知，程序過后，糾集案外人提出優(yōu)先權(quán)問題。
建議從三個方面進行規(guī)范：
１、訴訟當事人應(yīng)向法院如實提供估價資料，當事人應(yīng)當在提供的材料清單及材料復(fù)印件上簽字、蓋章，并對真實性、合法性、完整性負責。
２、當事人應(yīng)共同配合估價機構(gòu)進行現(xiàn)場查看，在現(xiàn)場查看中如實回答估價人員提出的與房地產(chǎn)司法鑒定估價相關(guān)的問題，應(yīng)在陪同估價人員現(xiàn)場查看后在查看記錄上對估價對象的實體狀況進行簽字認可。
3、當事人應(yīng)簽訂風(fēng)險告知書。有利于訴訟當事人積極主動的履行配合義務(wù)。向當事人出具“鑒定估價風(fēng)險告知書”，可以強化申請人的舉證責任，強化被執(zhí)行人躲避應(yīng)承擔的責任。司法鑒定估價風(fēng)險告知書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：鑒定請求不當?shù)娘L(fēng)險；不按時繳納鑒定費的風(fēng)險；不能充分或者逾期提供鑒定估價材料的風(fēng)險；送檢材料被破壞、耗損，其完整性不能恢復(fù)，鑒定估價結(jié)論存在不能客觀反應(yīng)當時情況的風(fēng)險；申請鑒定的對方提出異議的風(fēng)險；鑒定估價周期可能較長、鑒定費用可能較高的風(fēng)險；鑒定估價結(jié)論可能不明確的風(fēng)險；申請重新鑒定估價不被獲準的風(fēng)險；鑒定估價結(jié)論不被合議庭采用的風(fēng)險；一方當事人申請鑒定，對方不予配合的風(fēng)險等方面。當然，不能僅從程序上履行風(fēng)險告知義務(wù)，在實際操作中，還應(yīng)盡量避免當事人拒不配合的局面，使作出的結(jié)論最大程度接近客觀事實，減少矛盾的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)司法鑒定估價中法院的配合義務(wù)
（一）法院內(nèi)部的配合
執(zhí)行程序中的房地產(chǎn)鑒定估價目的是為拍賣確定保留價，為案件執(zhí)行和實現(xiàn)當事人債權(quán)服務(wù)。根據(jù)目前法院內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置，執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)與負責委托評估的技術(shù)處做好配合。移送評估時和評估過程中，要盡到配合責任。除了移送評估表上列明的必須信息外。還應(yīng)詳細向司法技術(shù)部門明確以下情況：
1、雙方當事人詳細信息，有多個聯(lián)系方式及住址的均應(yīng)列出，以及雙方當事人對生效判決是否堅持申訴,對評估事項所持態(tài)度,是否存在明顯的抵觸行為；
2、除了已登記信息以外，已了解到標的物房地產(chǎn)的其他信息，租賃、查封、預(yù)查封及輪候情況，需要進一步了解的標的物具體線索；
3、執(zhí)行過程中，了解到的可能影響評估價格的有關(guān)爭議情況；
4、評估過程中，出現(xiàn)當事人和解、案外人異議等影響評估進程的，應(yīng)及時書面通知。
(二)法院與鑒定機構(gòu)之間的配合
1、移送材料規(guī)范完整。包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價對象法律權(quán)屬狀況、估價對象占有維護情況、估價對象不動產(chǎn)登記檔案等。
2、積極配合陪同司法鑒定估價人員進行現(xiàn)場查看。共同發(fā)現(xiàn)一些雙方當事人存在爭議的估價對象的實體狀況，有利于法院及時了解情況對雙方的爭議進行協(xié)調(diào)和確認后，要求估價機構(gòu)按照雙方認可的估價對象的實體狀況進行估價，避免出現(xiàn)爭議，也有利于法院后續(xù)的執(zhí)行。在當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，法院應(yīng)依法聯(lián)系、溝通。
3、依職權(quán)配合估價機構(gòu)進行進一步調(diào)查取證。法院應(yīng)該依職權(quán)進行調(diào)查取證，積極配合當事人及估價機構(gòu)進行登記檔案和規(guī)劃資料等的查詢。
四、建立房地產(chǎn)司法鑒定估價執(zhí)行聽證會質(zhì)證程序
司法鑒定意見作為法定證據(jù)，不僅其本身具有證據(jù)功能，而且有印證、判斷其他證據(jù)的功能，具有科學(xué)性、客觀性、中立性、公正性的特點，對于查明案件事實，正確適用法律，保障訴訟活動依法順利進行具有特殊的重要意義。目前，我國《民事訴訟法》和最高人民法院的司法解釋已經(jīng)有了一些具體規(guī)定。一些地方的高級法院也出臺了規(guī)范性文件，規(guī)定了鑒定人出庭接受質(zhì)證的內(nèi)容。但是，對于質(zhì)證的程序質(zhì)證內(nèi)容的具體內(nèi)容、估價師的答辯義務(wù)等等，均缺乏具體的操作規(guī)定。
執(zhí)行程序中，容易出現(xiàn)當事人對鑒定結(jié)果不信任，提異議要求重新鑒定的情況。目前執(zhí)行過程中對程序性的要求逐步提高，最高法院對執(zhí)行公開和執(zhí)行規(guī)范有了新的要求，這就要求執(zhí)行程序中的司法鑒定估價工作也要遵循程序公正、公開原則，建議對鑒定估價的異議事項，由法院召開聽證會，雙方當事人參加，估價師出庭接受質(zhì)證，而不僅是采取由鑒定機構(gòu)對提出異議一方的當事人進行答復(fù)的方式。估價師的當庭解釋，有助于解決當事人異議，減少當事人申請重新鑒定的比例，提高鑒定結(jié)論的權(quán)威，提高司法效率，聽證會的形式在程序設(shè)置上更具有公信力，也有利于人民法院進一步把握以后的執(zhí)行進程。而對于重新鑒定的申請應(yīng)當慎之又慎，以盡量減少重復(fù)鑒定，避免當事人和法官對相關(guān)程序的濫用。對于初步確定確實需要重新鑒定的，建議必須召開聽證會。
房地產(chǎn)司法鑒定估價在執(zhí)行聽證中的質(zhì)證程序，應(yīng)當包括出庭通知、估價師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當事人質(zhì)詢和法官詢問、估價師退庭等，應(yīng)當建立法官直接詢問、當事人交叉詢問、估價師出庭接受質(zhì)證的規(guī)范性規(guī)則；質(zhì)證內(nèi)容應(yīng)主要包括：對于鑒定估價主體資格的質(zhì)證，對于鑒定估價程序合法性的質(zhì)證，對于鑒定估價范圍的質(zhì)證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質(zhì)證等等。
但在目前的司法實踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例很低。因為對房地產(chǎn)的司法評估是專業(yè)性較強的工作，當異議人提出異議時，應(yīng)由估價師出庭作出專業(yè)性的解釋，接受當事人的質(zhì)證，協(xié)助法院做好執(zhí)行異議的處理工作。估價機構(gòu)應(yīng)當強化估價師的出庭意識，實現(xiàn)鑒定結(jié)論的證據(jù)價值，維護執(zhí)行工作公正、權(quán)威。但目前大多數(shù)估價師對出庭質(zhì)證的程序都不太熟悉，有些估價師難以適應(yīng)出庭質(zhì)證要求。因此估價機構(gòu)平常要注意加強這方面的培訓(xùn)，提高估價師業(yè)務(wù)能力和個人素質(zhì)，以適應(yīng)目前對估價師的出庭質(zhì)證的形勢要求。