《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引（征求意見(jiàn)稿）》現(xiàn)已印發(fā)
《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引（征求意見(jiàn)稿）》現(xiàn)已印發(fā)
各土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)師：
為適應(yīng)新形勢(shì)下集體土地資源市場(chǎng)化配置需要，解決集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)難點(diǎn)，在現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406-2012）等五個(gè)規(guī)程的基礎(chǔ)上，中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)組織專(zhuān)家編寫(xiě)了《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引（征求意見(jiàn)稿）》，經(jīng)國(guó)土資源部土地利用管理司批準(zhǔn)，現(xiàn)予以印發(fā)。請(qǐng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際參照?qǐng)?zhí)行，并請(qǐng)將執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題與建議反饋協(xié)會(huì)。
聯(lián)系人：曹勇
聯(lián)系電話(huà)：010-62134035
郵箱：cy@creva.sina.net
《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引（征求意見(jiàn)稿）》
集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引 (征求意見(jiàn)稿) 為適應(yīng)新形勢(shì)下集體土地資源市場(chǎng)化配置的需要，規(guī)范集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估行為，健全集體土地合理價(jià)格形成機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化建設(shè)，制訂本指引。 1.適用范圍本指引適用于集體土地使用權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）地價(jià)評(píng)估，本指引所稱(chēng)集體土地，是指土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，符合城鄉(xiāng)土地制度及規(guī)劃管制要求，可進(jìn)行市場(chǎng)化交易的集體建設(shè)用地和集體農(nóng)用地。 2.引用的標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本指引中引用而構(gòu)成本指引的條文。本指引頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本指引的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。（1）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；（3）《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406-2012）；（4）《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》（GB/T 28407-2012）；（5）《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T 21010-2007）。 2 3.依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（3）《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》；（4）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；（5）《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》；（6）《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)）；（7）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第 656 號(hào)）（8）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)土資源部令第 63 號(hào)）（9）中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》（中辦發(fā)?2014?61 號(hào)）；（10）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)?2014?71 號(hào)）。 4 總則 4.1 地價(jià)內(nèi)涵集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。在符合規(guī)劃用途或現(xiàn)狀合法用途下，一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件下的正常交易價(jià)格。其權(quán)利特征是屬于農(nóng)村集體所有權(quán)下的土地使用權(quán)，按照交易方式的不同有不同的價(jià)格形態(tài)，包括出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃租金、抵押價(jià)格、聯(lián)營(yíng)入股價(jià)格等。估價(jià)過(guò)程中應(yīng)根據(jù)不同交易方式所發(fā)生交易的權(quán)利特征、經(jīng)濟(jì)關(guān)系等確定價(jià)格內(nèi)涵。 3 宅基地使用權(quán)價(jià)格。是指農(nóng)村宅基地使用權(quán)，在合法流轉(zhuǎn)前提下的正常市場(chǎng)交易價(jià)格。其權(quán)利特征是屬于農(nóng)村集體土地所有權(quán)下的宅基地使用權(quán)，按照交易方式不同有不同的價(jià)格形態(tài)，包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃租金、抵押價(jià)格等。集體農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，相當(dāng)于對(duì)應(yīng)所有權(quán)下的土地使用權(quán)，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，在現(xiàn)行法律框架下，該用益物權(quán)具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性特征。集體農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是指一定年期的該用益物權(quán)在不同交易形態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格，在合法流轉(zhuǎn)前提下，可進(jìn)一步衍生為承包權(quán)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。其價(jià)格形式可按年度轉(zhuǎn)包費(fèi)用或租金形式表示，也可按若干年期的資本化價(jià)格形式表示。 4.2 估價(jià)目的集體土地價(jià)格評(píng)估是為交易雙方或一方合理確定交易價(jià)格提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。估價(jià)目的需針對(duì)委托方擬實(shí)施交易的類(lèi)型與方式，考慮交易標(biāo)的實(shí)體與權(quán)利狀況確定。表 交易方式與估價(jià)目的交易方式 交易特征 估價(jià)目的出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)）一定年期的土地權(quán)利一次性轉(zhuǎn)移，買(mǎi)斷式支付交易價(jià)款。為委托方合理確定出讓或轉(zhuǎn)讓土地的正常市場(chǎng)價(jià)格提供參考。承包（轉(zhuǎn)包），租賃土地使用權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移，按年或季度支付價(jià)款。為委托方合理確定轉(zhuǎn)包或租賃土地的轉(zhuǎn)包費(fèi)或租金提供參考。投資，入股 以土地及其相應(yīng)的權(quán)利進(jìn)行投資，并獲取股份，投資土地價(jià)格與所獲股份對(duì)對(duì)等。為委托方合理確定投資入股土地的正常市場(chǎng)價(jià)格提供參考。抵押，擔(dān)保 以產(chǎn)權(quán)主體所擁有的土地權(quán)利設(shè)定抵押或擔(dān)保，滿(mǎn)足融資的需要。為委托方合理確定設(shè)定抵押或擔(dān)保土地的正常市場(chǎng)價(jià)格提供參考。 4 資產(chǎn)核算 以產(chǎn)權(quán)主體擁有的土地資產(chǎn)為對(duì)象，核算其土地資產(chǎn)價(jià)格量。為委托方合理確定相應(yīng)產(chǎn)權(quán)和實(shí)物狀態(tài)下土地資產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格提供參考。 4.3 評(píng)估原則集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的相關(guān)原則，集體農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406-2012）規(guī)定的相關(guān)原則。除此之外，應(yīng)特別遵循合法性原則，評(píng)估目的不應(yīng)超出法律法規(guī)限定的集體土地流轉(zhuǎn)范圍。應(yīng)關(guān)注最有效利用原則，有規(guī)劃條件的，評(píng)估設(shè)定時(shí)依照規(guī)劃條件，沒(méi)有規(guī)劃條件的，評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮最有效利用條件。 5.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估 5.1 總述按照《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》的要求， “在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地，其入市交易應(yīng)滿(mǎn)足符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地屬于建設(shè)用地性質(zhì)，地價(jià)評(píng)估宜重點(diǎn)采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）進(jìn)行估價(jià)，有集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)中重點(diǎn)考察并闡明待估集體建設(shè)用地符合規(guī)劃和用途管制情況，針對(duì)委托評(píng)估目的和具體交易方式合理確定價(jià)格內(nèi) 5 涵。不同時(shí)期、不同地區(qū)的試點(diǎn)政策只適用于該類(lèi)試點(diǎn)要求，評(píng)估中需注意政策差異對(duì)價(jià)格的影響，并進(jìn)行全面闡述與分析。 5.2 技術(shù)要點(diǎn)在價(jià)格影響因素、估價(jià)方法適用上，主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），同時(shí)還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： 5.2.1 收益還原法（1）收益還原法適用于具有正?？陀^收益或潛在收益的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地估價(jià)。（2）確定總收益時(shí)，應(yīng)通過(guò)調(diào)查集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所在或相似區(qū)域同類(lèi)用地的正?？陀^年收益或年租金水平確定?？紤]到租金數(shù)據(jù)調(diào)查的方便性、可獲得性，宜盡量采用租金收益。可采用同區(qū)域、同類(lèi)型國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)營(yíng)收益或租金數(shù)據(jù)評(píng)估集體建設(shè)用地價(jià)格。（3）確定年總費(fèi)用時(shí)，鑒于各地土地稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)存在差異，應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計(jì)算。（4）由于受政策因素、現(xiàn)行制度差異等影響，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估的土地還原率應(yīng)比同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地還原率略高。 5.2.2 市場(chǎng)比較法（1）在選擇比較案例時(shí)，應(yīng)考慮集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不同交易方式的價(jià)格差別，盡量選擇與評(píng)估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進(jìn)行價(jià)格修正。（2）遵循“同權(quán)同價(jià)”，但前提是“同權(quán)”，即交易案例的權(quán)利 6 形態(tài)、界定、限制要求等與評(píng)估對(duì)象的一致性決定二者價(jià)格水平是否一致。注意不同時(shí)期、不同區(qū)域試點(diǎn)政策下的交易案例的特殊權(quán)利狀況對(duì)價(jià)格的影響。不能選擇國(guó)有建設(shè)用地案例。（3）區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度（距鎮(zhèn)中心距離）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（供水、供氣、供電、供熱、排水等）、公共服務(wù)設(shè)施狀況（學(xué)校、醫(yī)院、銀行、電信等設(shè)施）、交通條件（道路狀況、交通便捷度）、規(guī)劃限制等。（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)充分考慮宗地的產(chǎn)權(quán)限制因素對(duì)地價(jià)的影響。（5）交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò) 20％，綜合調(diào)整不得超過(guò) 30％。 5.2.3 成本逼近法（1）在確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)注意分析集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在成本構(gòu)成上的差異。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其土地取得成本可根據(jù)所占用土地情況及取得成本的客觀水平進(jìn)行測(cè)算，一般不包括征地稅費(fèi)。具備條件的地區(qū)，評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮顯化機(jī)會(huì)成本和邊際成本。（2）在確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)待估宗地開(kāi)發(fā)程度和區(qū)域內(nèi)平均成本確定，可借鑒或采用同區(qū)域國(guó)有土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用水平或標(biāo)準(zhǔn)，但要詳細(xì)闡述區(qū)域土地開(kāi)發(fā)狀況及其對(duì)價(jià)格的影響關(guān)系。（3）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)各地標(biāo)準(zhǔn)不 7 同，需根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。（4）確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)綜合考慮：利用類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期、待估宗地所在地區(qū)同類(lèi)土地開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)水平等。（5）在確定土地增值時(shí)，應(yīng)綜合考慮：土地用途的改變、土地開(kāi)發(fā)后所能達(dá)到的基礎(chǔ)設(shè)施水平、開(kāi)發(fā)期間周邊設(shè)施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權(quán)利的限制性因素等。 5.2.4 剩余法（1）確定待估宗地最有效利用方式，應(yīng)根據(jù)宗地所在區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等所確定的規(guī)劃用途，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際可能的利用方式進(jìn)行。（2）在確定開(kāi)發(fā)完成后土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)待估宗地最有效利用方式和同類(lèi)型土地或不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法確定其估價(jià)期日的價(jià)值。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。（3）根據(jù)所確定的最有效利用方式，考慮同類(lèi)型土地開(kāi)發(fā)的正常建設(shè)期和投資進(jìn)度，確定估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排?？紤]到集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)規(guī)模一般較小，開(kāi)發(fā)建設(shè)期一般確定為 1-2 年，投資進(jìn)度采取分期均勻支付。（4）測(cè)算開(kāi)發(fā)成本各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)考慮集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異。由于當(dāng)前集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)項(xiàng)目各地并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循合法依規(guī)原則，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依 8 據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。（5）在確定利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)綜合考慮同一市場(chǎng)上類(lèi)似土地或不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)完整性進(jìn)行確定。 5.2.5 公示地價(jià)系數(shù)修正法（1）在制定并發(fā)布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等公示地價(jià)的區(qū)域，可采用公示地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、修正體系及修正公式等應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣桨l(fā)布的文件及報(bào)告執(zhí)行。所采用的公示地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性，待估宗地估價(jià)期日距公示地價(jià)的期日一般不超過(guò) 3 年，并具有完備的公示地價(jià)修正體系。（2）不宜采用國(guó)有建設(shè)用地公示地價(jià)體系直接修正評(píng)估集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格。（3）進(jìn)行因素修正時(shí)，應(yīng)遵循修正體系，結(jié)合待估宗地實(shí)際情況合理確定修正幅度。 6.宅基地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估 6.1 總述宅基地所有權(quán)屬于所在集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)屬于合法取得的農(nóng)戶(hù)。在用地類(lèi)型上屬于建設(shè)用地，在價(jià)格影響因素、估價(jià)方法選用等方面參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，在價(jià)格內(nèi)涵界定、估價(jià)參數(shù)確定等方面遵循集體建設(shè)用地的有關(guān)要求，年期可參照 70 年設(shè)定。本指引所稱(chēng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估主要是指作為宅基地繼續(xù)使用的價(jià)格，對(duì)于農(nóng)村閑置宅基地通過(guò)土地整治等再利用的，應(yīng)按照其整治后的用途與規(guī)劃要求評(píng)估其價(jià)格。 9 6.2 技術(shù)要點(diǎn)在價(jià)格影響因素、估價(jià)方法適用上，主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），同時(shí)還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： 6.2.1 市場(chǎng)比較法集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)交易的，可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。（1）在選擇比較案例時(shí)，應(yīng)考慮農(nóng)村宅基地不同交易方式的價(jià)格差別，盡量選擇與評(píng)估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進(jìn)行價(jià)格修正。要實(shí)地調(diào)查比較案例的交易對(duì)象狀況，考察比較案例的交易對(duì)象構(gòu)成與評(píng)估對(duì)象的對(duì)應(yīng)性、可比性。不得選擇城鎮(zhèn)商品住宅交易作為比較案例。（2）應(yīng)考慮不同時(shí)期、不同區(qū)域的農(nóng)村宅基地試點(diǎn)政策的具體要求對(duì)比較案例價(jià)格、估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。（3）區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、房屋質(zhì)量、庭院狀況等是影響農(nóng)村宅基地的主要因素，需進(jìn)行實(shí)地考察，并全面、準(zhǔn)確描述。（5）應(yīng)盡量選擇與評(píng)估對(duì)象相近的案例進(jìn)行比較，評(píng)估對(duì)象與比較案例實(shí)例的單項(xiàng)修正系數(shù)大于 20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應(yīng)重新選擇比較交易實(shí)例。 6.2.2 收益還原法 收益還原法適用于農(nóng)房出租案例較多的區(qū)域。（1）調(diào)查測(cè)算宅基地租金，應(yīng)深入調(diào)查出租對(duì)象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對(duì)租金的影響，并通過(guò)周邊區(qū)域調(diào)查分析客觀租金水平。 10 （2）宅基地出租過(guò)程有關(guān)稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和要求，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查確定。（3）鑒于農(nóng)村宅基地租賃及交易尚存在政策與制度制約，其還原率可比同區(qū)域同用途國(guó)有建設(shè)用地高。 6.2.3 剩余法 適用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)有農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的地區(qū)。待開(kāi)發(fā)的宅基地，可采用市場(chǎng)比較法或者收益還原法評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)宅價(jià)格，開(kāi)發(fā)成本測(cè)算要通過(guò)實(shí)地調(diào)查掌握當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)房建設(shè)成本項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)，不宜直接采用當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房建設(shè)的成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)稅費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)的有關(guān)政策規(guī)定確定。 6.2.4 成本逼近法 適用于農(nóng)村住房或宅基地交易案例較少的地區(qū)。宅基地使用權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+ 增值。原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類(lèi)）評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定；是其它用地的，按其它用地的評(píng)估方法確定。無(wú)法確定宅基地劃撥前土地的地類(lèi)的，按所在區(qū)域主要地類(lèi)確定。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”（通水、通電、通路和場(chǎng)地平整）等費(fèi)用。 6.2.5 抵押評(píng)估根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)?2015?45 號(hào)）的要求，“農(nóng)民住房 11 財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押?！币虼松婕罢丶暗厣戏课莸盅涸u(píng)估的，應(yīng)評(píng)估宅基地地價(jià)及地上房屋價(jià)值，地上房屋價(jià)值按建筑物重置成新價(jià)確定。 7.農(nóng)用地使用權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）地價(jià)評(píng)估 7.1 總述農(nóng)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估依據(jù)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)）提出的“堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。”中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》（2014 年 11 月 20 日）提出的“堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，堅(jiān)持家庭經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性地位，積極培育新型經(jīng)營(yíng)主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度”等基本要求，服務(wù)于農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易。農(nóng)用地使用權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）地價(jià)評(píng)估，應(yīng)遵循農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)合法取得、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰并經(jīng)登記、不改變土地所有權(quán)性質(zhì)、符合土地用途規(guī)劃管制等基本要求，符合規(guī)定的承包與轉(zhuǎn)包合同、權(quán)屬登記證書(shū)及文件等是基本判斷依據(jù)。 12 7.2 技術(shù)要點(diǎn)農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為用益物權(quán)，可以進(jìn)一步衍生為承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，在形成經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的地區(qū)，評(píng)估農(nóng)用地使用權(quán)地價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)流轉(zhuǎn)參與各方的產(chǎn)權(quán)與收益關(guān)系，準(zhǔn)確界定所評(píng)估權(quán)利及價(jià)格內(nèi)涵，同時(shí)評(píng)估承包權(quán)地價(jià)和經(jīng)營(yíng)權(quán)地價(jià)。有條件的地區(qū)，在制訂農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)細(xì)化到承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)地價(jià)主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的，還可以選用市場(chǎng)比較法；對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對(duì)于待開(kāi)發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。農(nóng)用地地價(jià)評(píng)估依據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，同時(shí)體現(xiàn)以下技術(shù)要點(diǎn)： 7.2.1 收益還原法（1）農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)通常均具有收益，應(yīng)深入調(diào)查流轉(zhuǎn)參與各方實(shí)際收益水平和客觀收益能力，采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。通過(guò)種植作物核定農(nóng)用地的客觀收益水平的，原則上應(yīng)采用待估農(nóng)用地所在區(qū)域普遍種植的大宗作物。有農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策的，相關(guān)補(bǔ)貼納入收益計(jì)算。（2）以承包或租賃方式流轉(zhuǎn)的年度承包費(fèi)或租金，通過(guò)調(diào)查并判斷其收益關(guān)系，是確定總收益的重要依據(jù)。年收益若以實(shí)物方式約定，應(yīng)以評(píng)估期日物價(jià)水平進(jìn)行核算。（3）確定年總費(fèi)用時(shí)，鑒于各地土地稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)存在差 13 異，應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計(jì)算。（4）土地還原率一般可采用“安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”方法進(jìn)行測(cè)算，通常取一年期定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值除考慮自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)外，還需考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)供需變化等風(fēng)險(xiǎn)。一般普通種植項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低于特種種植項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)高于種植風(fēng)險(xiǎn)，工廠化農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)低于非工廠化農(nóng)業(yè)。（5）農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)年期不得超過(guò)承包期的剩余期限，超過(guò)土地承包期剩余年限的，按剩余承包年限計(jì)算。具體年期在符合法律與政策規(guī)定前提下，以合同約定為準(zhǔn)。 7.2.2 市場(chǎng)比較法（1）在調(diào)查與選擇比較案例時(shí)，應(yīng)考慮農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的不同所引起的價(jià)格差別，盡量選擇與評(píng)估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進(jìn)行價(jià)格修正。原則上要求選取近 3 年內(nèi)所在區(qū)域或相似區(qū)域的流轉(zhuǎn)案例不少于 3 個(gè)。（2）必須區(qū)分不同種植類(lèi)型與經(jīng)營(yíng)方式的案例，原則上應(yīng)做到同類(lèi)型比較，即在經(jīng)營(yíng)方式上區(qū)分普通大田種植、大棚等設(shè)施種植、工廠化種植選擇同類(lèi)型案例，在種植類(lèi)型上區(qū)分水田、旱地、菜地、果園、花卉等選擇同類(lèi)型案例。（3）應(yīng)盡量選擇與評(píng)估對(duì)象相近的案例進(jìn)行比較，評(píng)估對(duì)象與比較案例實(shí)例的單項(xiàng)修正系數(shù)大于 20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應(yīng)重新選擇比較交易實(shí)例。主要起草人：朱道林、伍育鵬、杜挺、趙鉞