房地產估價規(guī)范修訂版140問
房地產估價規(guī)范修訂版140問
修訂說明
1．《房地產估價規(guī)范》的文號是多少？經哪個部、什么時間以XXX號公告批準、發(fā)布自XXXX年XX月XX日起實施？
《房地產估價規(guī)范》GB/T50291-2015，已經住房和城鄉(xiāng)建設部2015年4月8日以第797號公告批準、發(fā)布，自2015年12月1日起實施。
2．本規(guī)范是在什么基礎上形成的？上一版主編單位有哪些？哪些人參加？本次修訂的主要內容有哪些？
本規(guī)范是在《房地產估價規(guī)范》GB/T50291-1999的基礎上全面修訂而成的。上一版的主編單位是中國房地產估價師學會（中國房地產估計師與房地產經紀人學會前身），參編單位是建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經濟學院、清華大學房地產研究院、北京大學不動產研究鑒定中心、北京市房地產價格評估事務所、上海市房地產評估中心、深圳市物業(yè)估價所，主要起草人員是柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。本次修訂的主要內容是：1.調整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術語和附錄A估價報告的規(guī)范格式；2.增加了路線價法、標準價調整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產損害賠償估價、房地產投資基金物業(yè)估價、為財務報告服務的房地產估價等目的的估價；3.細化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果、估價報告、估價職業(yè)道德等內容。
3．修訂過程做了些什么工作？參考哪些國家有關標準？
本規(guī)范修訂過程中，編制組開展了廣泛深入的調查研究，認真總結了我國房地產估價的實踐經驗，同時參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和我國香港地區(qū)、臺灣地區(qū)以及國際估價標準委員會（IVSC）的有關標準。
4．房地產估價師、房地產估價機構怎樣去學習？
為便于廣大房地產估價師、房地產估價機構以及有關單位和個人在使用本規(guī)范時能正確理解和執(zhí)行本規(guī)范的條文規(guī)定，編制組按章、節(jié)、條順序編寫了條文說明，對條文規(guī)定的目的、依據以及在執(zhí)行中需要注意的有關事項進行了解釋。但是，本條文說明不具有與本規(guī)范正文同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握本規(guī)范規(guī)定的參考。
5．目錄中有幾大點，具體目錄有哪些？
1總則
2估價原則
3估價程序
4估價方法
4.1估價方法選用
4.2比較法
4.3收益法
4.4成本法
4.5假設開發(fā)法
4.6其他估價方法
5不同估價目的下的估價
5.1房地產抵押估價
5.2房地產稅收估價
5.3房地產征收、征用估價
5.4房地產拍賣、變賣估價
5.5房地產分割、合并估價
5.6房地產損失賠償估價
5.7房地產保險估價
5.8房地產轉讓估價
5.9房地產租賃估價
5.10建設用地使用權出讓估價
5.11房地產投資基金物業(yè)估價
5.12為財務報告服務的房地產估價
5.13企業(yè)各種經濟活動涉及的房地產估價
5.14房地產糾紛估價
5.15其他目的的房地產估價
6估價結果
7估價報告
8估價職業(yè)道德
1總則
6．制定房地產估價規(guī)范的目的是什么？依據哪部法律制定？本規(guī)范屬哪個級別的技術標準和評估程序？
1.0.1是關于制定本規(guī)范的目的的規(guī)定，制定本規(guī)范的目的主要有三個：一是規(guī)范房地產估價活動；二是統(tǒng)一房地產估價程序和方法；三是保證房地產估價質量。
房地產估價的專業(yè)性很強，需要專門知識和經驗，評估價值的高低直接關系到有關單位和個人的切身利益，甚至關系到公共利益和人民財產安全。《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定國家實行房地產估價評估制度，并規(guī)定房地產價格評估應按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序進行評估。本規(guī)范即是國家規(guī)定的技術標準和評估程序。
7．房地產的需要有哪些？各種房地產是指哪些內容？各種價值和價格是哪些？
1.0.2關于本規(guī)范適用范圍的規(guī)定。本規(guī)范所稱房地產估價活動，包括為了各種需要，對各種房地產的各種價值和價格進行評估的活動。
各種需要，是指房地產抵押、稅收、征收、征用、拍賣、變賣、分割、合并、損害賠償、保險、轉讓、租賃、建設用地使用權出讓、房地產投資基金、投資性房地產公允價值計量、用房地產作價出資設立企業(yè)，以及企業(yè)改制、上市、資產重組、資產置換、收購資產、出售資產、產權轉讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等各種活動對房地產估價的需要。
各種房地產，是指房屋、構筑物、土地、在建房地產、未建房地產、已滅失房地產、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等財產或相關權益。從用途來看，包括住宅、辦公樓、商鋪、酒店、餐館、廠房、倉庫、機場、碼頭、火車站、汽車站、汽車加油站、高爾夫球場、游樂場、主題公園、影劇院、體育場、學校、醫(yī)院、農地、林地、牧場等。
各種價值和價格，包括市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、殘余價值、抵押價值、計稅價值、保險價值、賣方要價、買方出價、招標底價、拍賣底價、掛牌底價等。
8．為什么要結合規(guī)范GB/T50899使用？按什么標準規(guī)定理解？
1.0.3房地產除執(zhí)行本規(guī)范外，還應符合《房地產估價基本術語標準》GB/T50899等國家現行有關標準的規(guī)定。
本規(guī)范和《房地產估價基本術語標準》GB/T50899均是國家標準，本規(guī)范中的房地產估價術語的含義應按《房地產估價基本術語標準》GB/T50899的規(guī)定理解。
2估價原則
9．什么是市場價值？
2.0.1市場價值評估應遵循的五項原則。市場價值過去稱為公開市場價值，是估價中最基本、最重要、最常用的一種價值類型，是指估價對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。
10．什么情況下用什么原則？
2.0.2、2.0.3過去認為估價一般就是評估市場價值，因此沒有區(qū)分市場價值評估與其他價值和價格評估應遵循的原則，隨著經濟社會對房地產估價需求的多樣化以及房地產估價業(yè)務的深化和拓展，需要評估其他價值和價格的情形越來越多。在這些價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應遵循謹慎原則。而有的不一定要遵循市場價值評估應遵循的所有原則；如投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，因此不一定要遵循獨立、客觀、公正原則；再如現狀價值評估，是按房地產的利用現狀而非最高最佳利用狀況進行評估，因此不應遵循最高最佳利用原則。總之，在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應遵循的原則中進行取舍，但這種增加或取舍不能是隨意的，應根據估價目的和價值類型來增加或取舍。
11．什么是獨立、客觀、公正原則？
2.0.4獨立、客觀、公正原則中，所謂“獨立”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，在估價中不受包括估價委托人在內的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業(yè)知識、實踐經驗和執(zhí)業(yè)道德進行估價；所謂“客觀”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價；所謂“公正”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不偏袒估價利害關系人中的任何一方，應堅持原則、公平正直地進行估價。
12．什么是合法原則？
合法原則中，所稱依法，是指不僅要依據有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關司法解釋，還要依據估價對象所在地的有關地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據有關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權屬證書、有關批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房地產租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。但遵循合法原則，并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為哪種狀況的房地產來估價。
13．市場價值評估為什么要遵循替代原則？怎樣使用？
市場價值評估之所以要遵循替代原則，是因為根據經濟學原理，在同一市場上相同商品有相同的價格。因為在同一個市場上如果有兩個以上價格不同的相同商品同時存在時，則理性的買者會購買其中價格最低的；或者反過來，如果有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買其中效用最大的。賣者為了使其產品能夠賣出，相互之間也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間形成相同的價格。房地產價格的形成一般也如此，只是由于房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。替代原則對具體的房地產估價工作，指明了兩點：一是，當存在著一定數量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似房地產的價格推算出估價對象的價值或價格。在通常情況下，由于房地產的獨一無二特性，難以找到各方面狀況均與估價對象相同的房地產，所以實際上是尋找與估價對象具有替代性的相似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，再根據它們與估價對象之間的差異對其價格進行適當修正和調整。二是，在估價時不能孤立地思考估價對象的價值或價格，而要考慮相似房地產之間的價格比較，特別是同一個房地產估價機構，在同一城市、同一個時期，為了同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產評估價值應有合理的“價差”。尤其是較好的房地產的評估價值不應低于較差的房地產的評估價值。
還需要說明的是，替代原則是針對評估價值而言的，不論采用何種估價方法進行估價，最后都應把評估價值放到市場上去衡量，只有當評估價值沒有不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格時，才可以說評估價值是合理的。
14．最高最佳使用原則同時滿足的四個條件是什么？
2.0.5最高最佳利用需要同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術上可能；三是財務上可行；四是價值最大化。實際估價中在選擇估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設用地使用權出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。
15．如何根據不同估價目的從不同角度來確定估價對象的最高最佳使用狀態(tài)？
2.0.5我國目前的土地利用管理不是“認地不認人”，因此房地產權利人和意向取得者依法對房地產享有的開發(fā)利用權力可能是不同的。由于最高最佳利用應是法律上允許的，所以上述兩者的最高最佳利用狀況可能不同，從而導致從房地產權利人角度和從意向取得者角度進行估價的結果可能不同。因此，當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權力不相同時，應確定是從房地產權利人角度還是從意向取得者角度進行估價。但到底應從哪個角度進行估價，不是估價委托人或注冊房地產估價師可以隨意決定的，而應根據估價目的來確定。例如，建設用地使用權出讓估價，一般應從意向用地者角度進行估價；被征收房屋價值評估，一般應從被征收人角度進行估價；房地產司法拍賣等房地產處置估價，一般應從意向取得者角度進行估價；房地產稅收估價，一般應從房地產權利人角度進行估價。
現有房地產應維持現狀的財務上可行的條件是：現狀房地產的價值》（新房地產的價值一將現狀房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤）。
現有房地產應更新改造的財務上可行的條件是：（更新改造后的房地產價值-更新改造的必要支出及應得利潤）＞現狀房地產的價值。
現有房地產應改變用途的財務上可行的條件是：（新用途下的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤）＞現用途下的房地產的價值。
現有房地產應改變規(guī)模的財務上可行的條件是：（改變規(guī)模后的房地產價值-改變規(guī)模的必要支出及應得利潤）＞現規(guī)模下的房地產價值。
現有房地產應重新開發(fā)的財務上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產價值-重新開發(fā)的必要支出及應得利潤）＞現有房地產的價值。
16．估價對象的用途不一致時如何確定估價所依據的用途的規(guī)定是什么？
2.0.6估價對象的用途不一致時如何確定估價所依據的用途的規(guī)定。目前，房地產的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致的情況較為常見，如土地登記用途為工業(yè)，房屋登記用途為辦公；房屋登記用途為住宅，實際用途為商鋪。同一房地產，按照不同的用途進行估價，評估價值往往差異較大。由于估價目的和價值類型多樣復雜，在估價實務中究竟應按照哪種用途來估價難以一概而論。本條結合近幾年來房地產估價特別是國有土地上房屋征收評估實踐，規(guī)定：在政府或其有關部門有認定的情況下，應按政府或其有關部門認定的用途進行估價；在沒有政府或其有關部門認定的情況下，對房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據估價目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進行估價，對實際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據估價目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進行估價，對實際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應根據估價目的，合理確定估價所依據的用途。
3 估價程序
17．為什么要按照程序開展估價？
3.0.1按照科學、嚴謹、完整的估價程序按部就班地開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細化，避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復浪費，從而可以保證估價工作質量，提高估價工作效率。履行必要的估價程序是完成任何估價項目的基本要求，也是房地產估價機構和注冊房地產估價師防范估價風險、有效保護自己的重要手段。完成任何估價項目，房地產估價機構和注冊房地產估價師都不得隨意簡化或者省略本規(guī)范規(guī)定的估價程序。
18．怎樣按照程序進行估價？
3.0.1對因評估價值異議引起的估價鑒定，其中一項重要的鑒定內容是檢查房地產估價機構和注冊房地產估價師是否履行了必要的估價程序（包括必要的估價工作歩棸和估價工作內容）來開展估價工作，即檢查在履行估價程序方面是否存在簡化、省略等問題或疏漏。例如，是否盡職搜集了估價所需要的資料，包括是否要求了估價委托人如實提供其知悉的估價所需資料，自己是否努力搜集了其他估價所需的資料，并對估價所需的資料進行了審慎檢查；是否對估價對象進行了認真的實地勘察；是否采用了適用的估價方法對估價對象價值或價格進行了正確、仔細的測算。除非是有意高估或低估，一般情況下只要估價程序做到位了，估價價值不會出現太大的偏差。因此，房地產估價機構和注冊房地產估價師開展任何估價項目，都必須在估價程序上經得起嚴格檢查。
19．估價程序中需注意的問題？
3.0.1在實際的估價中，本條估價程序中的一些工作步驟之間不是絕對分割開的，可以有某些交叉（如搜集估價所需資料可在受理估價委托時就要求委托人提供，在實地勘察估價對象時還可進一步補充搜集有關資料），有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。
20．估價委托應由誰來統(tǒng)一受理？
3.0.2估價委托應由房地產估價機構統(tǒng)一受理，注冊房地產估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構應以設立該分支機構的房地產估價機構的名義承攬估價業(yè)務。
21．接受委托應該做哪些工作？
3.0.2房地產估價機構在接受估價委托時，應要求估價委托人向其出具估價委托書，可采取填寫估價委托書的方式。估價委托書一般應載明估價委托人的名稱或姓名、委托的房地產估價機構名稱、估價目的、估價對象、估價要求、委托日期等內容。估價委托書將作為估價依據放入估價報告的附件中。
22．哪些情形不適宜簽訂估價委托合同？
3.0.2無超出本機構的估價業(yè)務范圍、與本機構有利害關系或利益沖突、本機構的專業(yè)能力難以勝任、估價業(yè)務有較大風險等不應受理的情形，房地產估價機構決定受理估價委托的，應與估價委托人訂立書面估價委托合同。
23．合同內容有哪些?有多少條款？應有哪些條款？
3.0.2估價委托合同一般應載明以下內容：一是估價委托人和房地產估價機構的基本情況，包括估價委托人的名稱或姓名、住所，房地產估價機構的名稱、住所。二是負責本估價項目的注冊房地產估價師，包括姓名、注冊號。每個估價項目應選派一名能勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人。三是估價目的和估價對象。四是估價委托人應提供的估價所需資料，包括資料的目錄、數量，如估價委托人應向估價機構提供估價對象的權屬證明、歷史成交價格、運營收益（包括收入和費用）、開發(fā)建設成本以及有關會計報表等資料。五是估價過程中雙方的權利和義務，如房地產估價機構和注冊房地產估價師等有關人員應保守在估價活動中知悉的估價委托人的商業(yè)秘密，不得泄露估價委托人的個人隱私；估價委托人保證所提供資料的合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應協助注冊房地產估價師對估價對象進行實地查勘，搜集估價所需資料。六是估價費用及其支付的方式、期限。七是估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、分數以及估價報告的交付期限、方式等。例如，是僅提供估價報告結果，還是既提供估價結果報告又提供估價技術報告；是提供中文估價報告，還是提供英文估價報告，或是既提供中文估價報告又提供英文估價報告。在確定估價報告交付期限時，應保證有足夠的時間以保質完成該估價項目，不得“立等可取”。八是違約責任。九是解決爭議的方法。十是其他需要約定的事項。此外，估價委托合同中還應注明其簽訂日期。
24．什么人，多少人來完成估價項目？
3.0.2估價工作應由注冊房地產估價師完成，其他人員只能協助或幫助注冊房地產估價師開展工作。為了保證估價質量，每個估價項目應明確一名能夠勝任其估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并應有與其估價工作量和難度相適應的兩名或兩名以上足夠數量能給勝任其估價工作的注冊房地產估價師進行估價。
25．什么情況可批量評估，對流水作業(yè)方式的要求？
3.0.2應采用批量估價的項目主要是適用于批量估價的房地產計稅價值評估、房地產抵押貸款后重估。房地產抵押貸款前估價、房屋征收估價不宜采用批量估價。除應采用批量估價的項目外，不得將有機聯系的估價工作前后割裂開來，采取流水作業(yè)方式，分別由不同的人員完成其中一部分工作。
26．如何確定估價基本事項？估價目的的重要性體現在哪些方面？
3.0.3房地產估價的核心內容是為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行進行分析、測算和判斷。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清特定目的、特定房地產、特定時間和特定價值，即要弄清估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。弄清這四者稱為確定估價基本事項。
在實際估價中，一些房地產估價師不是在于估價委托人進行充分溝通交流的基礎上依法確定估價基本事項，而是寄希望于估價委托人自己說清楚估價基本事項，甚至還因此抱怨估價委托人。這種想法和說法是不正確的。
在一個估價項目中，估價目的、估價對象、價值時點和價值類型之間有著內在的聯系，其中估價目的是龍頭。因為只有確定了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。例如，從確定估價對象來看，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或征收不予補償的房地產，就不應作為相應估價目的的估價對象。估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象有時與估價時點有關，其余一般是相互獨立的。確定價值時點一般在確定估價對象之前，因為一些估價目的要求估價對象狀況應是在價值時點的狀況，價值時點不同，估價對象狀況可能不同。
27．編制估價方案的目的是什么？
3.0.4編制估價方案的目的是為了保質、按時完成估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做以及由誰來做，是關于保質、按時完成一個估價項目的未來一些列行動的計劃。
28．對估價對象要準備哪些資料？
3.0.5除反映估價對象狀況及其歷史成本價格、運營收益、開發(fā)建設成本（包括成本、費用、稅金和利潤等）等資料外，房地產估價機構和注冊房地產估價師平常就應留意搜集和積累估價所需資料，建立包括交易實例庫在內的各種估價資料庫。在估價時更應根據估價對象和估價作業(yè)方案中擬采用的估價方法，有針對性地搜集估價所需資料。特別是反映估價對象狀況及其歷史成交價格、運營收益、開發(fā)建設成本等資料，不僅在此時應搜集，而且在前面受理估價委托時就可要求委托人盡量提供，在后面實地查勘估價對象時還可進一步補充搜集。
29．估價人員對委托人提供的資料應怎樣做？
3.0.6雖然估價委托人應當如實提供其掌握的估價所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，但也要對估價委托人提供的資料進行審慎檢查。對于估價對象的權屬狀況，當估價委托人是估價對象權利人的，不能僅憑權屬證明復印件做出判斷，應與原件核對。
30．為什么要外勘？對參加估價師外勘人數要求多少？
3.0.7房地產具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產估價不可省略的工作歩棸。任何房地產估價項目，應至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師負責實施估價對象實地查勘工作。
31．實地查勘時怎樣去做？
3.0.7在實地勘察時，一般需要估價委托人或其代表以及被查勘房地產的房屋所有權人、土地使用權人等房地產權利人到場，實地查勘人員應向他們以及房地產使用人、鄰居等知情人員詳細詢問估價需要弄清的問題，認真聽取他們關于估價對象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實地查勘情況記錄下來，形成實地查勘記錄。實地查勘時，特別要注意核對估價對象的坐落和空間范圍，防止搞錯估價對象。負責實施實地查勘的注冊房地產估價師應當在實地勘查記錄上簽名，陪同實地查勘的估價委托人或者其代表和被查勘房地產的權利人宜在實地查看記錄上簽名或者蓋章。
32．對征收房屋外勘要求是什么？
3.0.7對被征收房屋價值評估的，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在被征收房屋實地查勘記錄上簽字或者蓋章。被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在被征收房屋實地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關情況應當在估價報告中說明。
33．實地查看時不能進入房屋怎么辦？
3.0.8無法進入估價對象內部進行實地查勘的情形，是指因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉讓房地產，房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入估價對象內部進行實地查勘；或者因估價對象涉及國家機密，注冊房地產估價師不得進入其內部進行實地查勘情形的，注冊房地產估價師可以不進入估價對象內部進行實地查勘，但應當對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘。
34．對房地產估價專業(yè)領域內及專業(yè)領域外的項目怎么處理？
3.0.9、3.0.10房地產估價中遇到的專業(yè)問題可分為兩類：一是房地產估價專業(yè)領域內的；二是房地產估價專業(yè)領域外的。對于房地產估價專業(yè)領域內的，首先是房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務；其次是對于承接的估價業(yè)務中有部分超出自己專業(yè)勝任能力的，應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。
估價對象的房屋安全、質量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等，均是影響估價對象價值、價格的重要因素，且日益受到人們的重視，在房地產估價時應當予以關注和考慮。但對它們的鑒定、檢測、測量、審計等，不屬于房地產估價專業(yè)領域，也是注冊房地產估價師和房地產估價機構難以勝任的。因此，經實地查勘、查閱現有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢后，仍然難以對它們做出常規(guī)判斷和相應假設的，應當建議估價委托人聘請具有相應資質的專業(yè)機構或者相應資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構或者專家出具的專業(yè)意見為依據進行估價。
35．房地產估價機構的估價報告應建立什么審核制度？
3.0.11對撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是房地產估價機構防范估價風險的最后一道防線。為了保證出具的每份估價報告都是合格的，房地產估價機構應建立健全估價報告內部審核等估價報告質量管理制度，選派本機構的房地產估價師或外聘房地產估價專家擔任審核人員，按房地產估價相關要求，對估價報告的內容和形式進行審核，保證估價報告真實、客觀、準確、完整、清晰、規(guī)范。
36．對擔任審核人員的要求有哪些？
3.0.11擔任審核人員的本機構人員，應當為注冊后從事房地產估價工作五年或五年以上的注冊房地產估價師，或曾經是注冊后從事房地產估價工作五年或五年以上的注冊房地產估價師、現年齡超過65周歲不予注冊的人員；外聘的房地產估價專家，應具有房地產估價師資格或具有高級專業(yè)技術職務，并從事與房地產估價相關的科研、教學、管理等工作五年或五年以上。
37．對每份房地產估價報告蓋章、簽字及責任是什么？
3.0.12每份房地產估價報告應由不少于兩名注冊房地產估價師簽名，并有房地產估價機構蓋公章。注冊房地產估價師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個人印章，也可以既簽名又蓋個人印章。房地產估價機構不得以蓋估價報告專用章等其他印章代替公章。分支機構應以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。
估價報告應是在其上簽名的注冊房地產估價師和蓋章的房地產估價機構親自完成的。在估價報告上簽名的注冊房地產估價師和蓋章的房地產估價機構，對估價報告的內容和結論負責并依法承擔責任。
38．為什么要保存估價資料？對保存估價資料的有哪些要求？
3.0.14保存估價資料的目的是建立估價檔案和估價資料庫，為今后的相關估價及管理工作奠定基礎，同時有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，有助于房地產估價機構和房地產估價師展現估價業(yè)績，有助于房地產估價行業(yè)主管部門和房地產估價行業(yè)組織對房地產估價機構和房地產估價師開展有關檢查和考核等。房地產估價機構應建立健全估價檔案管理制度，保證估價檔案完整、真實和安全。估價檔案應有序存放、妥善保管、避免損毀、防止丟失、查找方便。
本規(guī)范第3.0.13條所列的估價資料中，一般的估價項目通常沒有估價中的不同意見記錄和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見，但是如果有的話，應將其保存。
4 估價方法
4.1估價方法選用
39．為什么選用估價方法是關鍵？根據什么來選用估價方法？
4.1.1選用估價方法是實際估價中的一個關鍵，也是容易出錯之處。為了防止選用估價方法的隨意性，本條規(guī)定應進行估價方法適用性分析，根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法是否適用于估價對象。
某種估價方法不適用于估價對象，是指該估價方法在理論上不適用或者客觀條件不具備導致其不能用，而不包括房地產估價機構、注冊房地產估價師不掌握該估價方法所需要的資料數據等非客觀原因導致的不能用。
40．假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值應采用什么方法測算？
4.1.2本條針對四類房地產，分別規(guī)定它們的估價方法如何選用。
假設開發(fā)中開發(fā)完成后的價值如果采用成本測算，則形式上的假設開發(fā)法實質上是成本法，因此選用假設開發(fā)法估價的，開發(fā)完成后的價值應可采用成本法以外的方法測算。
41．原估價規(guī)范對估價方法選取有什么不同？
4.1.3過去認為的必須采用兩種估價方法進行估價，是對估價方法選用的一種誤解。正確的估價方法選用是：經過估價方法適用性分析后，估價對象適用幾種估價方法進行估價，就應選用幾種方法進行估價。而不是僅適用一種估價方法進行估價的，也要強行采用兩種估價方法進行估價，或者適用三種或三種以上的估價方法進行估價的，也可只采用兩種估價方法進行估價。
42．不同估價方法之間的關系？
4.1.3不同估價方法之間的關系有以下三種：一是互相驗證。不同的估價方法是從不同的方面或角度來測量房地產價值或價格的，它們之間不是替代關系。在可以同時采用多種估價方法進行估價的情況下，同時采用多種估價方法進行估價可以使評估價值更加合理。二是互相補充。例如，有些房地產適用成本法估價而不適用于比較法估價，如在建工程；有些房地產可能相反，適用于比較法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是互相引用。例如，比較法中的土地使用期限調整系數，可以采用收益法測算；收益法中的租金收入、成本法中的土地成本，可以采用比較法測算；假設開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值，可以采用比較法和收益法測算。
還需要說明的的是，對同一估價對象選用了兩種或兩種以上估價方法進行估價，是指該兩種或兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值或價格，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某宗待開發(fā)房地產采用假設開發(fā)法進行估價，其中開發(fā)完成后的價值采用比較法或收益法測算，則該待開發(fā)房地產實際上只采用了假設開發(fā)法一種方法進行估價，而不是采用了假設開發(fā)法和比較法或假設開發(fā)法和收益法兩種方法進行估價，或者采用假設開發(fā)法、收益法、比較法三種方法進行估價。
4.2 比較法
43．什么叫比較法？適用于哪些類型房地產？
4.2.1比較法是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。該方法適用于同類房地產數量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產，如住宅，特別是數量較多、可比性較好的存量成套住宅；寫字樓；商鋪；標準廠房；房地產開發(fā)用地等。下列房地產難以采用比較法估價：同類房地產數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產，如在建工程等。
44．不能采用比較法的有哪些情況？
4.2.1比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產的交易。房地產市場不夠活躍或類似房地產交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價。房地產市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因導致在一段較長時期很少發(fā)生房地產交易。
45．什么情況下不能成為不采用比較法估價的理由？
4.2.1目前，獲取房地產真實成交價格以及估價所必要的交易房地產狀況等信息，是運用比較法估價的難點。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產的交易，而由于房地產估價機構和房地產估價師沒有努力去搜集和積累交易實例，造成不能采用比較法估價。
46．房地產估價機構和房地產估價師為什么要搜集交易實例？
4.2.2運用比較法估價需要擁有估價對象所在地的大量、真實成交的房地產交易實例。只有這樣，才能掌握估價對象所在地的房地產市場行情，保證評估出的估價對象價值或價格不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數量和質量要求的可比實例，保證根據這些可比實例的成交價格測算出的估價對象價值或價格更加準確而不會出現較大誤差。因此，房地產估價機構和房地產估價師應努力搜集較多的交易實例。
47．房地產估價機構應建立房地產買賣、租賃等交易實例庫有什么作用？
4.2.2房地產估價機構應建立房地產買賣、租賃等交易實例庫。建立房地產交易實例庫不僅是比較法的需要，而且是從事房地產估價及相關咨詢業(yè)務的一項基礎性工作，也是形成房地產估價機構的核心競爭力的重要手段之一。建立房地產交易實例庫有利于交易實例資料的保存和在需要時查找、調用，能有效提高估價工作的效率。
48．選取案例的要求及對估價的作用是什么？
4.2.3可作為比較法估價的價格依據的，應是交易實例的成交價格。掛牌價等非成交價格，只能作為估價的參考，不能作為估價的依據。
針對實際估價中選取可比實例的隨意性，或者為了達到高估或低估的目的，明顯有更合適的可比實例不選取，本條規(guī)定在同等條件下應選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例。
49．比較基礎建立的目的是什么？
4.2.6建立比較基礎的目的，是對可比實例的成交價格進行標準化處理，以統(tǒng)一可比實例成交價格的內涵和形式，使可比實例成交價格與價值對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間的口徑一致、相互可比。
50．可比實例與估價對象的財產范圍不同有哪三種情況？
可比實例與估價對象的財產范圍不同主要有三種情況：一是含有非房地產成分。例如，估價對象是“純粹”的房地產，而選取的可比實例是有附贈家具、家電、汽車、附帶入學指標、戶口指標、特許經營權等的交易實例；或相反。二是帶有債權債務的房地產。例如，估價對象是“干凈”的房地產，而選取的可比實例是設立了抵押權、地役權，有拖欠建設工程價款，或由買方代付賣方欠繳的水電費、燃氣費、通信費（如電話費、上網費、有線電視收看費等）、供暖費、物業(yè)服務費、房產稅等費用和稅金的交易實例；或相反。三是房地產的實物范圍不同。例如，估價對象為土地，而選取的可比實例是含有類似土地的房地產交易實例；估價對象是一套封陽臺的住宅，而選取的可比實例是未封陽臺的住宅；估價對象是一套不帶車位的住宅，而選取的可比實例是一套帶車位的住宅。
51．統(tǒng)一計價單位有哪些？
在統(tǒng)一計價單位方面，價格有總價、單價，土地還有樓面地價；幣種有人民幣、美元、港元等；貨幣單位有元、萬元、億元等。采用單價的，有單位面積、單位體積、每延長米（如圍墻、道路）、每個（如車位）、每間等的價格。采用面積的，有建筑面積、套內建筑面積、使用面積等；面積計量單位有平方米、公頃、平方英尺、畝等。
52．建筑功能有哪些？
4.2.11建筑功能包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等。
53．不同用途的房地產怎樣調整具體內容和比較因素？
4.2.13因不同用途的房地產，影響其價值或價格的區(qū)位、實物和權益狀況因素有所不同，所以在實際估價中，應根據估價對象的用途確定調整的具體內容和比較因素。
54．怎樣修正和調整？
4.2.14本條是對修正、調整方法的規(guī)定?？們r調整是基于總價對可比實例成交價格進行調整。單位調整是基于單價對可比實例成交價格進行調整。金額調整是采用金額對可比實例成交價格進行調整。百分比調整是采用百分比對可比實例成交價格進行調整。直接比較調整是以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據兩者差異情況對可比實例成交價格進行調整。間接比較調整是設定某種標準房地產，以該標準房地產狀況為基準，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與其進行比較，根據兩者差異情況對可比實例成交價格進行調整。
55．在哪些范圍內進行修正和調整？調整幅度是多少？
4.2.15本條所稱修正和調整，不包括建立比較基礎?！皢雾棥笔侵附灰浊闆r修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整五項中的任何一項。“綜合”是指該五項合在一起。調整幅度不宜超過20%和30%，是指不宜超過可比實例經建立比較基礎后的成交價格的20%和30%。
4.3收益法
56．什么是收益法？哪些類型房地產適用收益法？哪些房地產不適用收益法？
4.3.1收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉化為價值得到估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉化為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。該方法適用于估價對象或同類房地產通常有租金等經濟收入的收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、酒店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。這些估價對象不限于其目前是否有收益，只要其同類房地產有收益即可。例如估價對象目前為自用或者空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價。即先根據有租賃收益的同類住宅的有關資料，采用比較法測算該住宅的租金水平、空置率和運營費用等，再利用收益法估價。收益法一般不適用于行政辦公樓、學?！珗@等公用、公益性房地產估價。
57．報酬資本化法和直接資本化法有什么不同？
4.3.2~4.3.5根據將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。報酬資本化法是預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法，它實質上是一種折現現金流量分析，即房地產的價值或價格等于其未來各年的凈收益的現值之和。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價對象價值或價格的方法。
報酬資本化法又分為“全剩余壽命模式”和“持有加轉售模式”，并鑒于收益期一般較長，通常難以準確預測該期限內各年凈收益的情況，倡導采用“持有加轉售模式”來估價，即利用持有期、期間收益和期末轉售收益，選用相應的收益法公式來估價。
58．什么是收益期？
4.3.6收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間。具體是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。
59．土地使用權包括哪些？
土地使用權包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權等。土地使用權剩余期限是自價值時點起至土地使用期限（或承包期、利用期限）結束時止的時間。
60．建筑物剩余經濟壽命是指什么？
建筑物剩余經濟壽命是自價值時點起至建筑物經濟壽命結束時止的時間。建筑物經濟壽命是建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻時止的時間，可在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷后確定。
61．房地產估價中通常確定的持有長度參考值是多少年？
4.3.7本條借鑒國外和我國香港地區(qū)房地產估價中通常確定的持有期長度，給出了5年~10年的參考值。
62．期間收益是什么？包括了哪些內容？
4.3.8、4.3.9期間收益也是凈收益，因此凈收益的測算包含了期間收益的測算。
收益性房地產獲取收益的方式，可分為出租和經營兩大類。據此，測算凈收益的途徑可分為兩種：一是通過租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產；二是通過經營收入測算凈收益，如酒店、影劇院、娛樂中心、汽車加油站、高爾夫球場等類房地產。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產既有大量租賃實例又有經營收入，如商鋪、餐館、農地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入來測算凈收益。因此，通過租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
63．租約房屋怎樣評估？
4.3.10有租約限制的，評估出租人權益價值時根據合同租金估價，是基于租賃合同及合同租金是真實的。但在實際中，出現了為高評估價對象價值或價格，估價委托人偽造租賃合同或虛假租金的現象。另外，也有合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的真實情況，但這種租賃關系可能不牢固。針對這些情況，本條規(guī)定在合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的情況下，應關注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。
64．未來收益的常規(guī)類型有幾種？
4.3.13未來凈收益流量的常規(guī)類型可分為以下幾種：一是每年基本上不變；二是每年基本上按某個比率遞增；三是每年基本上按某個數額遞增；四是每年基本上按某個比率遞減；五是每年基本上按某個數額遞減。
65．綜合資本化率還有幾種方法確定？
4.3.15綜合資本化率除可采用市場提取法確定外，還可選用本條規(guī)定的方法確定。
貸款價值比是抵押貸款額與房地產價值的百分比。抵押貸款資本化率也稱為抵押貸款常數，是第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比。權益資金資本化率是權益資金（自有資金）所要求的正常收益率。
66．土地價值占房地產價值的比率是多少？
土地價值占房地產價值的比率（L）與建筑物價值占房地產價值的比率（B）之和應為100%。
67．土地使用權剩余期限怎樣計算？
4.3.16、4.3.17土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命的房地產的收益價值計算舉例如下：某宗收益性房地產的建筑物經濟壽命為30年，建設用地使用權剩余期限為40年，測算該房地產現在的價值，可先測算該房地產30年收益期的價值，然后加30年后的10年使用期限建設用地使用權在現在的價值。該30年后的10年使用期限建設用地使用權在現在的價值，等于現在40年使用期限的建設用地使用權的價值減去現在30年使用期限的建設用地使用權的價值。
4.4成本法
68．什么是成本法？什么情況用成本法？
4.4.1成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。
新建開發(fā)完成的房地產（簡稱新開發(fā)的房地產）、可以假設重新開發(fā)的現有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發(fā)的房地產(即在建工程)、計劃開發(fā)的房地產（如期房），都可以采用成本法進行估價。對很少發(fā)生交易而限制了比較法運算，又沒有經濟收入或沒有潛在經濟收入而限制了收益法運用的房地產，如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法進行估價。
69．為什么房地產保險可用成本法？
在房地產保險（包括投保和理賠）和房地產損害賠償中，往往也是采用成本法進行估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產市場不夠活躍或同類房地產交易較少的地區(qū)難以采用比較法估價時，通常只好采用成本法進行估價。
70．成本法還可用在什么地方？
成本法一般適用于測算可獨立開發(fā)建設的整體房地產的價值或價格。當采用成本法測算局部房地產的價值或價格時，例如測算某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先測算該幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎上進行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調整后才可得到該套住宅的價值。在實際估價中,根據估價對象這類房地產的開發(fā)建設方式，還可能需要先測算整個“小區(qū)”的平均價值，然后調整到“樓幢”的平均價值，再在此基礎上進行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調整后得出該套住宅的價值。采用成本法測算開發(fā)區(qū)中某宗土地的價值或價格，通常也與此類似。
71．成本法中房地合估與分估路徑的區(qū)別是什么？
4.4.2要注意房地合估路徑中把土地當作原材料的土地重置成本與房地分估路徑中把土地當作獨立的物的土地重置成本是不同的。另外，在選擇房地產分估路徑時，要注意土地和建筑物的成本構成劃分和相互銜接，防止漏頂或重復計算。
72．怎樣采用成本法估價？
4.4.3本條的房地產重置成本或重建成本構成，實際上就是房地產價格構成。
運用成本法估價的一項基礎工作，是要弄清估價對象的價格構成。在現實中，特別是目前在土地供應、房地產開發(fā)經營和相關稅費等制度、政策、規(guī)則尚不完善、不明晰、不統(tǒng)一、時常發(fā)生變化的情況下，房地產價格構成很復雜，不同時期、不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產，其價格構成可能不同。房地產價格構成還可能因不同的單位和個人對構成項目劃分的不同而有所不同。但在實際運用成本估價時，不論估價對象的價格構成多么復雜，首先最為關鍵的是要模擬估價對象所在地的房地產開發(fā)經營過程，深入調查從取得土地到房屋竣工驗收乃至完成租售的全過程中所需要做的各項工作—一般要經過獲取土地、前期工作、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段，在該全過程中發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出及其支付或繳納的標準、時間和依據，以及正常的開發(fā)利潤，進而整理出這些成本、費用、稅金和利潤等的清單，做到既不遺漏，也不重復。然而在此基礎上結合估價對象的基礎上結合估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成，進而測算出各個構成項目的金額。
73．房地產合估中土地成本與房地產分估土地重置成本的區(qū)別是什么？
4.4.4對同一宗房地產，房地合估路徑中的土地成本與房地分估路徑中的土地重置成本，雖然針對的是同一塊土地，但兩者對應的土地狀況一般是不同的。房地分估路徑中的土地重置成本對應的土地狀況，比房地合估路徑中的土地成本對應的土地狀況，一般要“熟”些。
74．什么方法測算的重置成本或重建成本是越來越精確？
4.4.5單位比較法、分部分項法、工料測量法測算的建筑物重置成本或重建成本，一般是越來越精確的。
75．開發(fā)利潤率有幾種？怎樣計算？
4.4.6開發(fā)利潤率有多種，如成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等。不同的開發(fā)利潤率，不僅內涵不同，而且計算口徑不同。因此在測算開發(fā)利潤時，應搞清楚開發(fā)利潤率的含義，并據此采用相應的計算基數；或者反過來，當確定了計算基數后，應選用相應的開發(fā)利潤率。
76．建筑物有效年齡是根據什么計算？
4.4.9、4.4.10建筑物有效年齡是根據價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡。建筑物實際年齡是建筑物自竣工時起至價值時點止的年數。建筑物有效年齡可能大于或小于建筑物實際年齡，其大小影響因素主要有建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況。
77．新近開發(fā)完成的房地產怎樣計算？
4.4.16新近開發(fā)完成的房地產包括新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物。在建工程和新近開發(fā)完成的房地產雖然不存在一般意義上的折舊，但應考慮存在的減價因素予以適當減價調整。減價因素包括選址不當、規(guī)劃設計不合理、工程施工質量欠佳、周圍環(huán)境被破壞、房地產市場不景氣等。例如，采用成本法評估某個在建工程的市場價值，雖然該在建工程實實在在投入了較多費用，或無論誰來開發(fā)建設都需要這么多支出，但在房地產市場不景氣的情況下應減價調整。
78．什么情況下做減價或加價調整？
4.4.16這種情況下的調整一般是減價調整，個別情況下是加價調整。
4.5 假設開發(fā)法
79．什么是假設開發(fā)法？什么情況用此種方法？
4.5.1假設開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。該方法在形式上是測算新開發(fā)的房地產（如新建商品房）價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求得的是開發(fā)完成后的房地產價值；而在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過房地產預測得到，需要求得的是土地價值。
80．假設開發(fā)法適用于什么類型房地產？
假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產，包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產開發(fā)項目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是拆除重建，則屬于毛地的范疇）。
81．什么叫開發(fā)建設階段？
4.5.2估價對象所處開發(fā)建設階段，是指估價對象的規(guī)劃條件尚未明確、已經明確、建筑設計方案已確定，項目已開工等。
82．在房地產估價中用假設開發(fā)法要注意什么？
房地產開發(fā)期限一般較長，土地成本和后續(xù)的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間通常不同，特別是大型房地產開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有兩種方式：一是折現現金流量分析的方式，這種方式下的假設開發(fā)法稱為動態(tài)分析法；二是測算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤（也稱為投資利息、開發(fā)利潤）的方式，這種方式下的假設開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。
83．開發(fā)建設狀態(tài)怎樣使用假設開發(fā)法？
4.5.3估價對象所處開發(fā)建設階段，是指估價對象是在正常開發(fā)建設，還是半停工或已停建、緩建等。
在運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產價值時，面臨著待開發(fā)房地產是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產開發(fā)企業(yè)）開發(fā)，還是要被其業(yè)主自愿轉讓給他人開發(fā)，或要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，測算出的后續(xù)開發(fā)經營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的數額是不同的，從而計算出的待開發(fā)房地產的價值是不同的。例如，估價對象為某個房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運用假設開發(fā)法測算其價值時，要搞清楚該在建工程是仍然由該房地產開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣。假如測算該商品房在建工程的后續(xù)建設期，通過比較法得到類似商品房的正常建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則在該在建工程由現房地產開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設期為1年。但如果該在建工程要被人民法院強制拍賣，則還應加由現房地產開發(fā)企業(yè)轉為其他房地產開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關變更等交接手續(xù)，相當于產生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會有一個新的前期，通常還會發(fā)生新的“前期費用”，因此在測算后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加這部分“前期費用”。
84．運用假設開發(fā)法估價的關鍵是什么？
4.5.4運用假設開發(fā)法估價的關鍵之一，是要把握住兩頭：一是待開發(fā)房地產狀況；二是未來開發(fā)完成后的房地產狀況。然后假設將待開發(fā)房地產狀況“變成”未來房地產開發(fā)完成后的房地產狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤?，F實中的待開發(fā)房地產狀況和未來開發(fā)完成后的房地產狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產狀況可分為可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又分為生地、毛地、熟地三類。未來開發(fā)完成后的房地產狀況，包括房地產類型、用途、規(guī)模和檔次等。未來開發(fā)完成后的房地產狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。另外，未來開發(fā)完成后的房地產狀況不一定是純粹的房地產，還可能包含家具、機器設備等動產和特許經營權等權利。
未來開發(fā)完成后的房地產經營方式，包括出售、出租、自營等。
85．怎樣測算后續(xù)開發(fā)經營期？
4.5.5為了測算后續(xù)開發(fā)的各項必要支出和開發(fā)完成后的價值發(fā)生的時間及金額，便于進行折現現金流量分析或者測算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤，需要測算后續(xù)開發(fā)經營期。后續(xù)開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的時間（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的時間。測算考慮的因素包括：估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產狀況、未來開發(fā)完成后的房地產經營方式、類似房地產開發(fā)項目相應的一般期限、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設狀態(tài)、未來房地產市場狀況等。
86．業(yè)主自行開發(fā)后續(xù)開發(fā)的必要支出不包括什么？
4.5.6估價前提為業(yè)主自行開發(fā)的，后續(xù)開發(fā)的必要支出一般不包括估價對象取得稅費。
87．對開發(fā)完成后的價值怎樣測算？
4.5.7開發(fā)完成后的價值如果采用成本法測算，則形式上的假設開發(fā)法實際上為成本法，因此假設開發(fā)法中不應采用成本法來測算開發(fā)完成后的價值。
本條規(guī)定采用比較法測算開發(fā)完成后的價值時，應先測算開發(fā)完成后的房地產單價，并且當未來開發(fā)完成后的房地產中有不同用途或檔次等較大差別時，應分別測算不同部分的單價，是為了避免實際估價中對開發(fā)完成后的價值測算過于粗略。
88．開發(fā)利潤率有幾種？怎樣測算？
4.5.12開發(fā)利潤率有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等多種。不同種類的開發(fā)利潤率的內涵不同，計算口徑也不同。因此，在測算開發(fā)利潤時，應搞清楚開發(fā)利潤率的含義，并據此采用相應的計算基數；或者反過來，當確定了計算基數后，應選用相應的開發(fā)利潤率。
4.6其他估價方法
89．基準地價修正法在什么情況下使用？
4.6.2基準地價修正法是在政府或其有關部門已公布基準地價的地區(qū)，利用有關調整系數對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。
90．什么是基準地價內涵？怎樣明確內涵？
4.6.3各地的基準地價內涵可能不同，有的是綜合的級別價，有的是分類的級別價或區(qū)片價、路線價；有的是土地單價，有的是樓面地價；此外，基準地價對應的基準日期、土地使用權性質、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等都有可能不同。因此，在運用基準地價評估宗地價值或價格時，應搞清楚估價對象所在地的基準地價內涵。
宗地是指土地權屬界限封閉的地塊或者空間。
91．哪些房地產類型運用標準調整法和多元化回歸分析法？具體要求是什么？
4.6.5、4.6.6標準調整法和多元化回歸分析法都需要確定估價范圍，并對該范圍內的所有被估價房地產進行分組。估價范圍包括估價的區(qū)域范圍和房地產種類。估價的區(qū)域范圍，即需要對哪個地區(qū)范圍內的房地產進行估價，例如是某個城市的全部行政區(qū)，還是其規(guī)劃區(qū)、建成區(qū)、某個或某幾個轄區(qū)內的房地產。估價的房地產種類，即需要對哪些用途和類型的房地產進行估價。例如是住宅，還是辦公樓、商鋪、酒店、廠房等，或是各種房地產。
對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組簡稱“房地產分組”，是把相似的房地產劃分在同一組內。進行房地產分組，通常是將估價范圍內的所有被估價房地產，先按用途劃分，簡稱“分用途”，如分為居住、辦公、商業(yè)、酒店、工業(yè)等用途的房地產；再按類型劃分，簡稱“分類型”，如將住宅分為高層住宅、多層住宅、低層住宅等，將商業(yè)房地產分為大型商場、小型商鋪等；然后按區(qū)位劃分，簡稱“分區(qū)域”或“分區(qū)”，如按自然小區(qū)劃分。從理論上講，劃分的組越小，組內的房地產越相似，從而需要調整的因素或估價模型中的自變量就會越少。但如果分組過小，則組內的交易實例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測算標準房地產價值或價格（簡稱標準價）或建立估價模型的需要。
在運用多元回歸分析法時，考慮到某些較少見或不普遍的影響房地產價值或價格的特殊因素如果作為多元回歸模型中的自變量，會增加多元回歸模型中的復雜性和準確性等，可先將這些特殊因素不作為多元回歸模型中的自變量，待利用多元回歸模型計算出被估價房地產的價值或價格后，再利用特殊因素調整系數對那些存在特殊因素的被估價房地產的多元回歸模型計算結果進行調整，從而得出這些被估價房地產的價值或價格。
5 不同估價目的下的估價
5.1房地產抵押估價
92．怎樣進行房地產抵押估價？
5.1.1~5.1.13本節(jié)規(guī)定了房地產抵押估價的種類、內容、原則，以及一些特殊情況下的處理等。
抵押估價為估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先償款后的價值。抵押凈值為抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值。
5.2 房地產稅收估價
93．怎樣進行房地產稅收估價？
5.2.1~5.2.3本節(jié)規(guī)定了房地產稅收估價的種類、原則、批量估價的方法和個案估價的方法的適用，價值時點的確定等。
在房地產稅收估價中，評估的價值或價格統(tǒng)稱為計稅價值，它是指為征稅目的而評估的價值或價格。
5.3房地產征收、征用估價
94．怎樣進行房地產征收、征用估價？
5.3.1~5.3.5本節(jié)規(guī)定了房地產征收、征用估價的種類、內容，以及一些特殊情況下的處理等。
征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都具有強制性，都要經過法定程序，都應依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家將集體或私人所有的財產強行征為國有，不存在返還的問題；而征用只是使用權的改變，是國家強行使用集體或私人所有的財產，被征用的財產使用后，應當返還給財產所有人。征收和征用雖然具有強制性，但都不是無償的，應給予公平補償。
5.4 房地產拍賣、變賣估價
95． 怎樣對房地產拍賣、變賣估價？
5.4.1~5.4.4本節(jié)規(guī)定了房地產拍賣、變賣的種類，房地產司法拍賣估價應注意的問題等。
房地產司法拍賣估價應考慮拍賣房地產瑕疵的影響，但不應考慮拍賣房地產被查封以及拍賣房地產上原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權的影響；應考慮拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權的影響，但人民法院書面說明依法將原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，應不考慮拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權的影響。
5.5房地產分割、合并估價
96．怎樣對房地產分割、合并估價？
5.5.1~5.5.3本節(jié)規(guī)定了房地產分割、合并估價的前提以及應注意的問題。
房地產分割、合并估價的前提是實物分割、合并。房地產的面積或規(guī)模對房地產的價值和價格有較大的影響，因此分割、合并之前和之后的價值和價格之間通常不是簡單的加減關系，而應根據分割、合并后的實際狀況進行估價。
5.6房地產損失賠償估價
97．怎樣對房地產損失賠償估價？
5.6.1、5.6.2本節(jié)規(guī)定了房地產損失賠償估價的種類、內容，被損害房地產的價值減損評估應注意的問題、適用的評估方法等。
修復成本法是測算修復的必要支出及應得利潤，將其作為房地產價值減損額的方法。
5.7房地產保險估價
98．怎樣對房地產保險估價？
5.7.1~5.7.3 本節(jié)規(guī)定了房地產保險估價的種類、內容、適用的方法等。
房地產投保時的保險價值評估，應根據投保的險種確定估價對象的范圍。估價對象范圍一般不包括即使保險事故發(fā)生也不會遭受損失的部分。例如投?；馂碾U的保險價值評估，估價對象一般不包括土地。
價差法是分別評估房地產在改變之前和改變之后狀況下的價值，將兩者之差作為房地產價值減損額或價值增加額的方法。損失資本化法是預測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，將其現值之和作為房地產價值減損額的方法。
5.8 房地產轉讓估價
99．怎樣對轉讓估價？
5.8.1~5.8.5本節(jié)規(guī)定了房地產轉讓估價的種類、內容、價值類型，以及一些特殊情況下的處理等。
房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是指房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈予或者其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權（簡稱房地產）轉移給他人的行為。其他合法方式包括房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。
5.9房地產租賃估價
100．怎樣對房地產租賃估價？
5.9.1~5.9.3本節(jié)規(guī)定了房地產租賃估價的種類、租金類型、價值類型以及應注意的問題等。
房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
5.10 建設用地使用權出讓估價
101．怎樣對建設用地使用權出讓估價？
5.10.1~5.10.3過去的建設用地使用權出讓估價，主要是出讓人需要的估價。本節(jié)規(guī)定的建設用地使用權出讓估價不僅包括出讓人需要的估價，還包括意向用地使用者需要的估價，并對這些估價中的價值類型等不同于其他估價的特別之處作了規(guī)定。
5.10.5、5.10.6建設用地使用權出讓估價通常采用假設開發(fā)法。在假設開發(fā)法中，選擇的估價前提（業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉讓開發(fā)前提、被迫轉讓開發(fā)前提）不同，估價結果會有所不同，但估價前提不是隨意選擇的。為此，這兩條針對不同情形的建設用地使用權出讓估價，對假設開發(fā)法的估價前提選擇作了明確規(guī)定。
5.11房地產投資基金物業(yè)估價
102．怎樣對投資基金物業(yè)估價？
5.11.1~5.11.7本節(jié)規(guī)定了房地產投資基金物業(yè)估價的種類、內容，房地產投資信托基金物業(yè)價值評估的方法選擇、原則以及應注意的問題等。
房地產投資信托基金運營管理包括房地產投資信托基金物業(yè)的收購、經營（即持有運營，如出租）和出售等。
5.12為財務報告服務的房地產估價
103．怎樣對為財務報告服務的房地產估價？
5.12.1~5.12.4本節(jié)規(guī)定了對為財務報告服務的房地產估價的種類、內容、價值類型、價值時點、方法等。
會計上的公允價值，與估價上的市場價值相當，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換的金額?，F值是指預計從資產持續(xù)使用和最終處置中所產生的未來凈現金流入量的折現金額?？勺儍衄F值是指資產正常對外銷售所能收到現金或者現金等價物的金額扣減該資產至完工時估價將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。重置成本是指現在購買相同或相似的資產所需支付的現金或者現金等價物的金額。
5.13企業(yè)各種經濟活動涉及的房地產估價
104．怎樣對企業(yè)各種經濟活動涉及的房地產估價？
5.13.1~5.13.5本節(jié)規(guī)定了企業(yè)各種經濟活動涉及的房地產估價的種類以及應注意的問題等。
企業(yè)改制是指國有企業(yè)或者集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。企業(yè)資產重組是指根據業(yè)務重組的需要，對同一企業(yè)內部或者不同企業(yè)之間現存的各類資產進行重新組合。企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機構要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。企業(yè)產權轉讓是指企業(yè)產權持有者將所持有的企業(yè)產權有償轉移給他人（自然人、法人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產權轉讓中，轉讓人需要估價為其確定企業(yè)產權轉讓價格提供參考依據，受讓人需要估價為其確定出價或報價提供參考依據。企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產或者部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。企業(yè)合資是指兩個以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產或者房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價服務。企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協議或其他聯合方式，共同開發(fā)產品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關經濟利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的經濟利益分配比例提供參考依據。企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產或者房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價服務。企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個以上企業(yè)合并時，其中一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設合并是指兩個以上企業(yè)合并設立一個新的企業(yè)，合并各方解散。在現實中，一個企業(yè)吸收其他企業(yè)的動機之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地（土地或房屋），以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場所。在這種情況下，根據具體情況，需要評估被吸收企業(yè)或者其中房地產的價值。企業(yè)分立是指一個企業(yè)分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產需要做相應的分割，從而需要估價為財產分割提供參考依據。企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現等情況下的企業(yè)財產清理、處理等。
5.14 房地產糾紛估價
105． 怎樣對房地產糾紛估價？
5.14.1~5.14.3房地產糾紛是特定主體基于與房地產相關的利益沖突而產生的一種雙邊對抗行為。本節(jié)規(guī)定了房地產糾紛估價的種類以及應注意的問題等。其中“應根據糾紛的類型，按相應估價目的的房地產估計進行”，是指對估價價值有爭議的，應按照該評估價值對應的估價目的、估價對象、價值時點、價值類型等進行，除非原評估時對它們的確定有誤；對賠償金額有爭議的，應按照相應的征收、征用估價進行；對交易價格有爭議的，應按照相應的轉讓、租賃等交易估價進行。
5.15 其他目的的房地產估價
106．怎樣對其他目的房地產估價？
5.15.1~5.15.6本節(jié)對分家析產估價，為出境提供財產證明的估價，為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案等服務的估價，改變土地使用條件補地價評估，國有土地上房屋征收預評估等目的的房地產估價與其他目的的估價不同之處或特別需要注意的方面作出了規(guī)定。
分家析產主要是因家庭成員不能夠再在一起生活，而要求分割家庭共有財產。主要有離婚、繼承導致的分家析產。
為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案等服務的估價中，應特別注意價值時點的確定，因為房地產市場是變化的，價值時點不同，估價對象的價值或價格可能差異很大。
6 估價結果
107．什么是估價結果？
6.0.1 估價結果是估價的最終結論，通常是人們最關注的。為了避免估價結果僅給出評估價值因信息不夠而易造成誤解，本條規(guī)定估價結果不僅應包括評估價值，還應包括相關專業(yè)意見。
108．怎樣保證測算結果準確？
6.0.2 為了保證測算結果沒有錯誤，以及不同估價方法的測算結果之間的差異是正常合理的，本條規(guī)定在確定評估價值之前，應對所選用的估價方法的測算結果進行校核和比較分析。
109．房地產估價結果測算出現錯誤有哪些方面及原因？
6.0.3 本條列舉了可能造成測算結果出現錯誤的主要方面及不同估價方法的測算結果之間差異的主要原因。
不同估價方法的估價對象財產范圍的一致性，是指不同估價方法所隱含的估價對象財產范圍是否相同。實際估價中容易忽略這一點，往往造成估價錯誤。例如，評估某個酒店的價值同時選用了收益法和成本法，收益法的測算結果可能是包含了家具等動產和無形資產的整體資產價值，而成本法的測算結果可能僅是土地和建筑物等不動產的價值，因此，收益法的估價對象財產范圍與成本法的估價對象財產范圍實際上是不同的。
房地產市場狀況的特殊性，是指房地產市場是否正常、過熱或不景氣。在不同的房地產市場狀況下，比較法、收益法、成本法等估價方法的測算結果的高低差異通常是不同的。例如，在房地產市場過熱下，比較法的測算結果通常最高；在房地產市場不景氣下，比較法的測算結果通常最低。
6.0.5 在同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的情況下，根據估價目的的特殊要求，可以將其中一種估價方法的測算結果作為綜合測算結果。例如，為征收補償的需要，同時選用比較法、收益法和成本法對被征收房屋價值進行評估，在比較法的測算結果最高的情況下，可以將比較法的測算結果作為綜合測算結果，因為《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！倍绻谶@種情況下將比較法、收益法和成本法的測算結果采用簡單算術平均或加權算術平均等方法計算出綜合測算結果，則最終評估價值就會低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
得出綜合測算結果的方法和理由，應包括采用的是簡單算術平均、加權算術平均，還是其他方法，以及采用其中某種方法的依據是什么；采用加權算術平均的，各個測算結果的權重是多少，以及確定各個權重的依據是什么。僅將其中一種估價方法的測算結果作為綜合測算結果的，應充分說明這樣做是根據估價目的的何種特殊要求。
110．判斷評估價值應注意什么？
6.0.6 測算結果是通過估價方法計算得出的，可能還有一些對估價對象價值或價格有影響的因素難以通過測算結果反映出來，因此需要對這些因素的影響程度進行考量，對綜合測算結果進行適當調整后確定最終評估價值。
應承認任何評估價值都有一定的誤差，只是應將誤差控制在合理的范圍內。房地產的真實價值僅在理論上存在，實際中不可得知，評估價值有誤差是不可避免的。即使是對高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具都是有形的實物，但也不可避免地存在誤差。而房地產估價的被測量物是無形的價值或價格，測量工具是無形的估價方法，因此房地產評估價值不僅存在誤差，而且其誤差要大于一般物理量測量的誤差。
判斷一個評估價值的誤差大小，理論上是將它與真實價值進行比較，但由于真實價值不可得知，出現了替代它的兩種選擇：一是實際成交價格，二是其他估價專業(yè)人士（通常為公認的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名房地產估價專家或估價專家委員會）的重新評估價值。評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格，而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常價格，另外成交日期與價值時點通常存在“時間錯位”，因此，一般不能直接用實際成交價格，而應采用其他估價專業(yè)人士對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的重新評估價值。如果要用實際成交價格，則應對它進行適當修正或調整。
7 估價報告
111．對估價報告的要求是什么？
7.0.1 估價報告是房地產估價機構和注冊房地產估價師向估價委托人所做的關于估價情況和結果的正式陳述。理論上，估價報告有書面估價報告和口頭估價報告。為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，本條規(guī)定估價報告應采取書面形式，即應為書面估價報告。
112．估價報告真實的要求是什么？
估價報告真實，即估價報告應按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。
113．估價報告客觀的要求是什么？
估價報告客觀，即估價報告應不加個人偏見地進行敘述、分析和評論，得出的結論應有依據，沒有誤導性陳述。
114．估價報告準確的要求是什么？
估價報告準確，即估價報告中的估價基礎數據應正確，用語應明確肯定、避免產生誤解，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結果的影響應予以說明，沒有含糊其辭。
115．估價報告完整的要求是什么？
估價報告完整，即估價報告應全面反映估價情況和結果，包含估價報告使用者所需要的必要信息及與其知識水平相適應的必要信息，正文內容和附件資料應齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏。
116．估價報告清晰的要求是什么？
估價報告清晰，即估價報告應層次分明，用簡潔的文字或圖表對有關情況和結果進行歸納總結，避免不必要的重復，便于估價報告使用者理解和使用。
117．估價報告規(guī)范的要求是什么？
估價報告規(guī)范，即估價報告的制作應符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應符合相應的標準，房地產估價術語及其他專業(yè)術語應符合《房地產估價基本術語標準》GB／Ｔ50899等有關規(guī)定。
118．估價報告可分為哪兩種?
7.0.2書面估價報告可分為敘述式估價報告和表格式估價報告。本條對敘述式估價報告的組成部分作了明確規(guī)定。
119．房地產抵押貸款前估價報告還應加上什么內容？
7.0.3 房地產抵押貸款前估價報告的內容，除了應包括一般估價報告的內容外，還應包括估價對象變現能力分析與風險提示。
120． 編制估價報告摘要有什么要求？
7.0.4 本條為了更好地滿足現實中估價委托人的需要和有關部門的要求等，規(guī)定可編制估價報告摘要。但是，編制估價報告摘要的，仍然應當撰寫完整的估價報告，不得以估價報告摘要替代。
121．估價報告分為哪兩種報告？怎樣處理？
7.0.5 估價報告可分為估價結果報告和估價技術報告。估價結果報告應向估價委托人提供，但估價技術報告是否向估價委托人提供，應在房地產估價機構與估價委托人訂立的書面估價委托合同中約定，房地產估價機構不能單方面決定不向估價委托人提供。估價委托合同中對是否向估價委托人提供估價技術報告未做約定或約定不明確的，如果估價委托人要求提供估價技術報告，則房地產估價機構應向其提供估價技術報告。
122． 房地產估價報告按對象和目的有哪些類型估價報告命名？
7.0.6結合估價對象和估價目的給估價報告命名，如房地產抵押估價報告、房地產司法拍賣估價報告、被征收房屋價值評估報告、被征收房屋室內裝飾裝修價值評估報告、用于產權調換房屋價值評估報告、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失評估報告、房地產價值減損評估報告。
123．對估價報告編號有什么要求？
估價報告編號是出具估價報告的房地產估價機構對估價報告的編號，編號應有規(guī)則，以便于今后查找以及識別估價報告的真?zhèn)巍?/p>
124．對估價項目名稱有什么要求？
估價項目名稱一般是根據估價對象的名稱和估價目的來命名。估價對象沒有名稱的，可根據估價對象的位置和估價目的來命名。估價項目名稱應簡潔明了，避免過長的文字表述。本條要求寫明的估價委托人的名稱和房地產估價機構的名稱，均應寫明其全程。
125．致估價委托人函有什么要求？
7.0.7致估價委托人函是房地產估價機構和注冊房地產估價師正式地向估價委托人報告估價結果、呈送估價報告的文件，是一種商務公函，應內容全面、前后一致、簡明扼要，同時可起著估價報告摘要的作用。
126．目錄有什么要求？
7.0.9 要求目錄按估價報告各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應的頁碼，目的是便于估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內容有一個總體了解，并容易找到其關注的內容。
127．鑒定性估價有什么要求？
7.0.13 鑒證性估價報告是房地產估價機構向估價委托人出具的起著價值證明作用的估價報告，其估價師聲明的內容應按本條規(guī)定撰寫，不得隨意添加或刪減。
128．房地產估價標準具體列出哪些？
有關房地產估價標準具體列出，包括國家標準和相關專項標準。國家標準主要是《房地產估價規(guī)范》和《房地產估價基本術語標準》。相關專項標準主要是房地產估價行業(yè)主管部門或房地產估價行業(yè)組織針對特定估價目的制定的具體估價指導意見、辦法等，如《房地產抵押估價指導意見》、《國有土地上房屋征收評估方法》等。
129．房地產估價有什么前提？一定假設是什么？
7.0.16 任何房地產估價都是有前提條件的，并且是在一定假設下作出的，但估價假設應當是必要的、合理的、有依據的。而不是隨意作出的，更不得為了規(guī)避應盡的審慎檢查資料、盡職調查情況等勤勉盡責估價義務而胡亂假設，或者為了高估、低估估價對象的價值或價格而胡亂假設。
130．一般假設有什么要求？
一般假設應建立在對估價所依據的資料進行了審慎檢查、對估價對象狀況進行了必要關注的基礎上。盡管有關法律、法規(guī)規(guī)定或在估價委托合同中約定估價委托人應如實提供估價所必需的資料并對其合法性、真實性、準確和完整性負責，以及房地產估價機構和注冊房地產估價師估價所依據的資料進行了審慎檢查，但如果未予以核實，就不能簡單地認為估價委托人提供的資料屬實無誤，而應作出相應的假設。
131．什么是“估價人員”，明確提出有什么益處？
7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價人員”明確為注冊房地產估價師或房地產估價師。非注冊房地產估價師只能作為“參與估價人員”協助或幫助注冊房地產估價師開展有關工作，并且其工作的質量和后果均由注冊房地產估價師承擔。這樣規(guī)定，一是為了避免現實中以為參與估價工作的人員都是估價人員的誤解，用一般人員代替注冊房地產估價師；二是杜絕注冊房地產估價師不親自估價的現象；三是加大注冊房地產估價師的責任，同時提高其地位。
132．對房地產估價報告完整提出了什么要求？
7.0.18不論估價委托合同中約定是否向估價委托人提供估價技術報告，注冊房地產估價師和房地產估價機構都應嚴格按照本條的規(guī)定完成估價技術報告，并將其存檔，以便于解決日后可能出現的估價糾紛，以及供房地產估價行業(yè)主管部門和房地產估價行業(yè)組織檢查等。
133．估價報告附件由哪些組成？
7.0.19 附件是估價報告的重要組成部分，不是可有可無，其中一些還是重要的估價依據，如估價委托書、估計對象實地查勘情況、估價對象權屬證明、估價對象法定優(yōu)先受償款調查情況、專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見等。因此，估價報告中附件的內容應符合本條的規(guī)定，應齊全、完整、真實。
134．證書的認證？
注冊房地產估價師的估價資格證書目前是房地產估價師注冊證書。
135．變現能力是指什么？
7.0.20變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉化為現金的速度。對變現能力的理解，關鍵是注意“在沒有過多損失的條件下”。因為變現能力是與變現價格相聯系的?？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買?？梢?，如果沒有價格的約束，任何商品都能很快變現。
136．房地產有什么特性？變現能力與股票債券等有什么差別？
房地產由于具有獨一無二、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長時間才能脫手。例如，需要數月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與股票、債券、黃金等相比，變現能力弱。當需要將房地產快速變現時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現；有時即使作了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。
137．不同類型房地產變現能力怎樣？
不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現能力有所不同。影響某宗房地產變現能力的因素主要有：一是該房地產的通用性。所謂通用性，即是否常見、是否普遍使用。通常情況下，通用性越差的房地產，如用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標準廠房的變現能力弱。二是該房地產的獨立使用性。所謂獨立使用性，即能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內或廠區(qū)內的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門關閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現能力會越弱。三是該房地產的可分割轉讓性。所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，在物理上一般是不可分割轉讓的。此外，由于價值越大的房地產變現能力越弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現能力較強；反之，變現能力較弱。四是該房地產的區(qū)位。通常情況下，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產一般比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房一般比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱。五是該房地產的開發(fā)程度。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現能力會越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現能力弱，在建工程一般比現房的變現能力弱。六是該房地產的價值大小。通常情況下，價值越大的房地產，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現能力會越弱。例如，大型商場一般比小店鋪的變現能力弱。七是該類房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產會越困難，變現能力就越弱。例如，房地產在經濟蕭條時期一般比在經濟繁榮時期的變現能力弱。
138．對表格式估價有什么要求？
7.0.21表格式估價報告可比敘述式估價報告簡明扼要一些，但并非是簡單或省略的估價報告，其內容應包含敘述式估價報告應有的內容，兩者的差別主要是表現形式上的不同。
8 估價職業(yè)道德
139．對房地產估價機構和房地產估價師的職業(yè)道德要求是什么？
8.0.1~8.0.8估價職業(yè)道德是房地產估價師和房地產估價機構在從事房地產估價活動時應遵守的道德規(guī)范和行為準則。它要求房地產估價師和房地產估價機構以良好的思想、態(tài)度、作風和行為去做好房地產估價工作。
房地產估價師即使具有扎實的估價專業(yè)知識和豐富的估價實踐經驗，但如果沒有良好的估價職業(yè)道德，則估價結果難以客觀、公平、合理。這不僅會損害估價利害關系人的合法權益，而且會借著估價這種“公正”的外衣擾亂市場秩序。更有甚者，與有關當事人惡意串通出具虛假的估價報告損害他人合法權益。例如，在房地產抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產的價值騙取較多的貸款；在房屋征收估價中，與房屋征收部門的工作人員惡意串通虛增被征收房屋面積，甚至虛構被征收房屋套取征收補償費用，與被征收人惡意串通高估被征收房屋的價值騙取較多的補償；在房地產司法拍賣估價中，與法官、拍賣機構惡意串通低估拍賣房地產的價值損害被執(zhí)行人的合法權益。這些不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會被依法追究法律責任。因此，房地產估價師和房地產估價機構具有良好的職業(yè)道德是十分重要的。
140．對職業(yè)道德作了哪些明確規(guī)定？
本章分別對回避制度、勝任能力、誠實估價、盡職調查、告知義務、保守秘密、維護形象、不得借名等估價應遵守的職業(yè)道德作了明確規(guī)定。
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