房地產(chǎn)估價文書寫作
房地產(chǎn)估價文書寫作
第一節(jié)房地產(chǎn)估價文書概述
一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用
完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需要資料、實地查勘估價對象、選定估價方法進行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等主要環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書，包括：
(一)估價委托書
估價機構(gòu)在受理一項估價業(yè)務(wù)時，需要與估價需求方進行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對象、估價時點等估價基本事項，以及估價服務(wù)收費標準、收費依據(jù)、付款方式、估價報告交付日期等估價的其他事項。在這個過程中，估價機構(gòu)往往要求估價需求方出具估價委托書，因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據(jù)，放入估價報告的附件中。
(二)估價委托合同
估價委托合同是估價機構(gòu)在承接一項估價業(yè)務(wù)時，由估價雙方即估價委托人和估價機構(gòu)就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現(xiàn)在:
①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項。
(三)估價項目來源和接洽情況記錄
一個估價機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，所接觸的估價需求方的情況各不相同，因此估價機構(gòu)往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。
(四)估價作業(yè)方案
估價機構(gòu)與估價委托人簽訂估價委托合同后，估價機構(gòu)就會擬定估價作業(yè)方案，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排，以保證估價項目能保質(zhì)、按時完成。
(五)估價所需資料清單
完成一項估價業(yè)務(wù)，必需具有相應(yīng)的估價資料，否則就無法評估出估價對象的價值，因此估價師在進行估價前，需要針對估價對象狀況、估價目的和擬采用的估價方法列出需要的資料清單，以便順利、準確地評估估價對象的價值。
(六)估價對象實地查勘記錄
估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。
(七)估價報告
估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，是估價機構(gòu)履行估價委托合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告。
(八)估價報告內(nèi)部審核表
為保證出具的估價報告質(zhì)量，估價機構(gòu)需要建立估價報告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富的估價師對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進行全面、認真、細致的檢查，確定估價結(jié)果是否客觀合理，提出審核意見。為了規(guī)范地完成估價報告的內(nèi)部審核，需要制定估價報告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進行審核，以保證審核標準的二致性、完整性和規(guī)范性。
(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄
估價機構(gòu)在對一些復(fù)雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時，不同估價師會就估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選擇、相關(guān)參數(shù)的確定等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員也可能會對估價結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進行及時的記錄。因為估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價機構(gòu)以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應(yīng)的解決辦法，同時也有利于估價機構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗，促進相互學(xué)習(xí)，提高估價水平和質(zhì)量。
(十)估價報告交接單
估價報告交接單是估價機構(gòu)完成估價報告后向估價委托人出具估價報告，或估價師完成估價工作后進行存檔時簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、交接人等，估價報告交接單可叫估價機構(gòu)已時委托人提究估價報告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。
二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求
房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務(wù)，其最終成果要通過估價報告體現(xiàn)。估價報告是估價機構(gòu)履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機構(gòu)提供給委托人的"產(chǎn)品"，是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見和研究報告。因此房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。
房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。
房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。
語言文字方面的要求，主要有對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。
(一)對詞義的要求
1.用詞準確
這是對詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達的意圖。
例如下面這三種表達方式中的用詞"這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)"、"預(yù)計這里將成為繁華商業(yè)區(qū)"和"這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)氣用詞的強度不同，表達的意思也不同。
又如，同樣是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績做出判斷，可以在短期內(nèi)的銷售率數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上采用"比較思想"這幾個字，也可根據(jù)實際情況選擇最能準確表達實際情況的其他用詞。但估價報告中不應(yīng)該用"好得不得了"等口語化的詞句。
2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可
表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐?。不能使?quot;大概"、"可能"等字樣，特別是估價結(jié)論，不能模棱兩可。
例如“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在5000元左右?！薄按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中是可以的，但在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)摹Ｓ袝r估價人員確實不能確定估價結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在4800-5300元之間。”這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。
3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩
估價報告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。例如有的估價報告這樣寫“估價對象所在位置交通特別便捷，路面非常平整寬敞，整日車水馬龍，川流不息”，“該建筑物外立面裝修立足于時代要求，在不斷創(chuàng)新中選擇時尚，融古典主義風(fēng)格與現(xiàn)實主義風(fēng)格于一體，將外墻面進行了華美艷麗的裝飾裝修氣所述事實不能說與形成估價結(jié)論無關(guān)，但應(yīng)該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。
例如改為“從財務(wù)報告可見，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想?！?下面可具體引用財務(wù)報告的一些主要指標，例如利潤、資產(chǎn)負債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說話，就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。
又如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分褒此貶彼的做法也是不可取的。
4.用詞標準、簡練，不堆砌、不生造
例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象-有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質(zhì)”寫為“質(zhì)素”(香港地區(qū)的習(xí)慣用法)，或是用動詞作形容詞“這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引?！?應(yīng)為：“非常有吸引力?！?
(二)對語句的要求
1.句子簡潔，概括性強
估價報告應(yīng)使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病，同時注意句子的完整性以清楚表達所表述的內(nèi)容。
2.搭配得當(dāng)
語義上要符合情理，符合語法規(guī)則，同時要銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。
3.邏輯嚴密
不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：
一是前后沒有照應(yīng)，如前面說了上座率70%，后面計算時又沒有考慮進去;前面描述按建筑面積平方米的租金價格，后面又利用使用面積計算租金凈收益;前面定下的的報酬率是13%，后面又采用15%。
二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯，如有的估價報告中的房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤。
三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持該結(jié)論。
(三)要防止錯別字和錯漏
特別是一些容易混淆的字不能錯，例如:
坐落(不是“座落”)、坐標(不是“座標”)、簽訂(不是“簽定”)、訂貨(不是“定貨”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、圖像(不是“圖象”)、其他(不是“其它”)、部分(不是“部份”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)、賬目(不是“帳目”)、撤銷(不是“撤消”)、抵消(不是“抵銷”)，等等。
另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，如估價對象最終結(jié)果本應(yīng)為300000卻寫成了30000。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。
第二節(jié)房地產(chǎn)估價報告寫作
一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素
一份完整的估價報告通常由以下八個部分構(gòu)成：
(1)封面;
(2)目錄;
(3)致估價委托人函;
(4)估價師聲明;
(5)估價假設(shè)和限制條件;
(6)估價結(jié)果報告;
(7)估價技術(shù)報告;
(8)附件。
二、房地產(chǎn)估價報告寫作要求
房地產(chǎn)估價報告寫作應(yīng)做到下列幾點:
1.真實。應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。
2.客觀。應(yīng)不加個人偏見地進行敘述、分析和評論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒有誤導(dǎo)性陳述。
3.準確。估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生誤解，對未予以核實的事項不得輕率寫人，對難以確定的事項及其對估價結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭。
4.完整。應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏。
5.清晰。應(yīng)層次分明，用簡潔的文字對有關(guān)情況和問題進行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用。
6.規(guī)范。估價報告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標準，有關(guān)專業(yè)術(shù)語應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語。
三、房地產(chǎn)估價報告的寫作
(一)封面的寫作
房地產(chǎn)估價報告的封面應(yīng)寫明估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人、估價機構(gòu)(名稱)、注冊房地產(chǎn)估價師(姓名)、估價報告出具日期及估價報告編號。這里所講的封面特指估價報告的首頁，對于各估價機構(gòu)為了自身企業(yè)形象的推廣，對估價報告進行包裝設(shè)計，印制精美的封面不在此論述范圍內(nèi)。
1.估價報告名稱
估價報告名稱一般為“房地產(chǎn)估價報告”。為了一目了然，也可以按照估價目的來起名，例如“房地產(chǎn)抵押估價報告”、“城市房屋征收估價報告”。
2.估價項目名稱
封面上的估價項目要寫清項目的全稱。其中重點要突出估價對象所在的區(qū)位、名稱及用途。如“深圳市羅湖區(qū)布吉路****花園****閣第20層A、C、D、E、F、H共六套住宅價值評估”?！吧钲谑辛_湖區(qū)布吉路”表示估價對象的區(qū)位“****花園****閣第20層A、C、D、E、F、H”表示估價對象的名稱，這個名稱是估價對象在價值時點所使用的名稱，也是本估價報告中所使用的名稱;“住宅”表示估價對象的用途。
需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項目建成后有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物，除了價值時點的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點可以在估價報告實物狀況分析中作簡要說明。
3.估價委托人
封面上的委托人，需要準確無誤地寫明其全稱。如“****貿(mào)易有限公司”為委托人的全稱。如果是個人委托估價的，則寫明委托人的姓名。
4.房地產(chǎn)估價機構(gòu)
封面上的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，同估價委托人相對應(yīng)，應(yīng)準確無誤地寫明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的全稱。如“****房地產(chǎn)估價有限公司”為估價機構(gòu)的全稱。
5.注冊房地產(chǎn)估價師
封面上所寫的注冊房地產(chǎn)估價師，主要是負責(zé)本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名及其注冊號。
6.估價報告出具日期
封面上的估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估價報告出具日期要與致估價委托人函中的致函日期一致。
7.估價報告編號
封面上的估價報告編號即為本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號。將估價報告編號寫在封面上便于估價報告的檔案管理及查閱。封面上的估價報告編號要與估價結(jié)果報告中的編號一致。
【案例1-1] 某房地產(chǎn)估價報告封面寫作實例
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱:****市****區(qū)****花園第18層A、B共二套住宅房地產(chǎn)價值評估
估價委托人:****市*****貿(mào)易公司
房地產(chǎn)估價機構(gòu):****房地產(chǎn)評估有限公司
注冊房地產(chǎn)估價師:*****(注冊號****)、*****(注冊號****)、*****
(注冊號****)
估價報告出具日期:2011年8月4日
估價報告編號:**評房(1)字第********號
(二)目錄的寫作
估價報告目錄的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價報告各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。估價報告目錄應(yīng)包括:標題(目錄)、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件，其中估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告還應(yīng)出現(xiàn)二級目錄。
注:僅向估價委托人提供估價結(jié)果報告的，存檔的估價技術(shù)報告中應(yīng)當(dāng)有單獨的目錄。
(三)致估價委托人函的寫作
致委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括:致函對象、估價目的、估價對象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、價值時點、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、與估價結(jié)果和使用估價報告有關(guān)的特別提示、致函日期。
致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明委托人的全稱，致函方要署估價機構(gòu)的全稱，致函日期為估價報告出具日期。致委托人函中的文字應(yīng)表述準確、簡潔，應(yīng)特別注意估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或者估價技術(shù)報告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。
{案例1-2] 致估價委托人函的寫作實例
****公司：
受貴公司委托，我們對位于****市****區(qū)****路****號的****購物中心房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估。估價目的是z為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點是:2011年10月22日。經(jīng)過實地查看和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)!管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用收益法和市場法進行了分析、測算和判斷，確定****購物中心房地產(chǎn)的抵押價值為人民幣1548165140元，大寫金額人民幣壺拾伍億肆仔樹倍受拾陸萬伍仔安倍肆拾元整。
報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失!估價的詳細結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》、《估價技術(shù)報告》。
****房地產(chǎn)評估有限公司
法定代表人:*****
二0一一年十月二十五日
(四)估價師聲明的寫作
注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)對估價師的職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等作出承諾和保證。鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告叫實例是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺號”
2.估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。
3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。
4.注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。
5.注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。
6.注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象進行了實地查勘(若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師都對估價對象進行了實地查勘，應(yīng)寫明對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名)。
7.沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)寫明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容)。
非鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明，可根據(jù)實際情況對上述內(nèi)容進行適當(dāng)增減。注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。
注:注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作內(nèi)容不能與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，不能把注冊房地產(chǎn)估價師聲明變成免責(zé)聲明。
【案例1-3】估價師聲明的寫作實例
估價師聲明
我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明:
(1)我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。
(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。
(4)我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。
(5)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
(6)注冊房地產(chǎn)估價師****、****已于價值時點對本估價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了實地查看并進行記錄。
(7)沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。
注冊房地產(chǎn)估價師
姓名 | 注冊號 | 簽名 | 日期 |
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(五)估價假設(shè)和限制條件的寫作
估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容:
1.一般假設(shè):包括對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象權(quán)屬、面積等資料進行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性，但在未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定;對房屋安全、環(huán)境污染等重大影響估價對象價值的因素給予了必要關(guān)注，無理由懷疑估價對象存在安全隱患，但在無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全等的合理假定。
2.不確定事項假設(shè)：對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。
3.背離實際情況假設(shè)：因估價目的的特殊需要所做的與實際情況不一致的假定。
4.估價報告使用限制:估價報告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。
估價的假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意:
1)必須披露對估價結(jié)果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結(jié)果的影響進行說明;
2)估價假設(shè)必須具有針對性;
3)估價假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進行說明;
4)不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價假設(shè)。
【案例1-4】 估價假設(shè)和限制條件的寫作實例
估價假設(shè)和限制條件
1.本次估價的一般假設(shè)
;1)估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。
(2)估價對象建筑面積來源于委托人提供的《關(guān)于中領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)函》(****規(guī)建函[****]*****號)復(fù)印件，若與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整評估價值。因其不實造成的影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
(3)市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。
(4)本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次評估假設(shè)其元基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。
(5)交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，不考慮特殊買家的附加出價。
2.不確定事項假設(shè)
(1)估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。
(2)假設(shè)估價對象于價值時點元抵押情況或原有的抵押情況已注銷。
3.背離實際情況假設(shè)
(1)本報告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。如至價值時點止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。
(2)估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險。
(3)估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響。
(4)估價對象T25-T28型住宅樓和T11-T12型住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評估假設(shè)估價對象能按計劃開發(fā)完成且本次評估出具的評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在取得預(yù)售證后于價值時點的預(yù)售市場價格。
4.本報告使用的限制條件
(1)本報告僅為委托人提供估價對象在取得預(yù)售證后于價值時點的預(yù)售市場價格參考，不作它用。
(2)本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作估價對象在取得預(yù)售證后于價值時點的預(yù)售市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。
(3)本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
(六)估價結(jié)果報告的寫作
估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項:(1)估價委托人;(2)房地產(chǎn)估價機構(gòu)；(3)估價目的;(4)估價對象;(5)價值時點;(6)價值類型;(7)估價原則;(8)估價依據(jù);(9)估價方法;(10)不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果;(11)注冊房地產(chǎn)估價師;(12)協(xié)助估價的人員;(13)實地查勘期;(14)估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險提示。
1.估價委托人
估價結(jié)果報告上的委托人，不僅要寫明本估價項目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個人委托估價，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號碼。
2.房地產(chǎn)估價機構(gòu)
估價結(jié)果報告上的估價機構(gòu)與委托人相對應(yīng)，不僅要寫明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱，還要寫明估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人、住所、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號。
3.估價目的
估價目的就是指每宗房地產(chǎn)估價是為什么服務(wù)，即估價報告的具體用途，具體包括估價理由和作業(yè)范圍，估計何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價值，或進行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)，具體估價目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價結(jié)果報告中不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下:
(1)抵押估價目的表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;
(2)國有土地房屋征收補償估價目的表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。
(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;
(4)企業(yè)人股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為“為企業(yè)人股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;
(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”。
4.估價對象
估價對象的寫作應(yīng)包括四方面的內(nèi)容:(1)估價對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等;同時應(yīng)說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益;(2)估價對象的基本情況:名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等:(3)土地基本狀況:四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限;(4)建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，對估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達簡單、準確。
5．價值時點
價值時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。價值時點也是估價結(jié)果所對應(yīng)的日期。價值時點要說明所評估的估價對象價值對應(yīng)的年、月、日及其確定的簡要理由。
6．價值類型
價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的具體某種價值。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同類型的價值。因此，估價結(jié)果報告中不同價值類型表述應(yīng)不同，具體舉例如下:
(1)抵押估價的價值類型表述為“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;
(2)國有土地房屋征收補償估價的價值類型表述為“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。
7.估價原則
估價原則主要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則，并對所列估價原則進行簡要定義，不能濫列估價原則，必須具有針對性。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原貝。;替代原貝。;最高最佳利用原則。
8.估價依據(jù)
估價依據(jù)要說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標準，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。
所列的估價依據(jù)要有針對性，不能濫列估價依據(jù)，不能將已過時或者失效估價依據(jù)列出。
9.估價方法
估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。所采用估價方法定義應(yīng)準確、簡明。在估價方法選用說明中，應(yīng)對理論上適用的估價法進行闡述，對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由。
10.估價結(jié)果
說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終結(jié)果，估價結(jié)果應(yīng)分別表述總價和價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明價值時點中國人民銀行公布的人民市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。
估價結(jié)果應(yīng)表述清晰、說明內(nèi)涵，即說明是否與估價假設(shè)和限制條件一致。例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費用及稅金等。
11.注冊房地產(chǎn)估價師
說明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并由本人簽名。
姓名 | 注冊號 | 簽名 |
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12.估價人員
說明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師估價人員的姓名、相關(guān)資格或職稱，并由本人簽名。
姓名 | 相關(guān)資格或職稱 | 簽名 |
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13.實地查勘期
實地查勘期是本次實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。
14.估價作業(yè)期
估價作業(yè)期是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價報告出具日期相匹配。
(七)估價技術(shù)報告的寫作
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容:(1)估價對象描述與分析;(2)市場背景描述與分析;(3)估價對象最高最佳利用分析;(4)估價方法適用性分析;(5)估價測算過程;(6)估價結(jié)果確定。
1.估價對象描述與分析
估價對象描述與分析主要包括:(1)估價對象實物狀況的描述與分析;(2)估價對象權(quán)益狀況描述與分析;（3）估價對象區(qū)位狀況描述與分析。
估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。對土地實物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容:土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢、土壤、地基，土地開發(fā)程度;其他等。對建筑物實物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容:建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間和設(shè)計使用年限、使用維護狀況及完損狀況、其他等。
估價對象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩部分。對土地權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容:土地所有權(quán)狀況，土地使用權(quán)狀況，他項權(quán)利設(shè)立情況，土地使用管制，目前使用狀況，其他特殊情況等。對建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容:房屋所有權(quán)狀況，出租或者占用情況，他項權(quán)利設(shè)立情況，其他特殊情況等。對在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括:建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證等的取得情況.
估價對象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價對象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。其中位置狀況描述內(nèi)容包括:坐落、方位、與重要場所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等;交通狀況描述內(nèi)容包括:道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等;環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括:自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。
2.市場背景描述與分析
市場背景描述與分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。市場背景描述與分析就是要分析影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同。或者雖然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響深度也有所不同。因此不同估價報告的寫作，市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。
對市場背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面:
(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價對象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點針對估價對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場。
(2)要注意與估價目的的關(guān)聯(lián)性。因為估價目的不同，估價對象的范圍、價值時點、評估的價值類型、估價依據(jù)可能不同，因此估價應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同。
(3)要注意與估價方法的對應(yīng)。如采用市場比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。
(4)房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)的市場?因此要對估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時期內(nèi)的供需狀況及價格走勢進行一定的預(yù)測。
(5)應(yīng)注意一定時期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響。
(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時效性、準確性。
3.最高最佳利用分析
最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原則分析估價對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價中的最高最佳，是針對估價對象的使用狀況和估價結(jié)果而言的。簡言之，在最高最佳使用狀況下的估價對象，應(yīng)是:最佳規(guī)模(如建筑面積、建筑高度、層數(shù)等);最佳內(nèi)部組合，實現(xiàn)最佳經(jīng)營和使用;最佳使用效果，包括最好的使用狀況，最好的室內(nèi)外環(huán)境條件，取得最高的經(jīng)濟效益和最理想的使用效果。
法律上的允許或法律上的許可，是估價對象最高最佳使用分析的前提條件。離開法律上的允許，則無法考慮和實現(xiàn)估價對象的最高最佳使用。對估價對象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價對象是否為法律所許可，不被法律許可的估價對象，其價值是無法在市場中實現(xiàn)的。
技術(shù)上的可能，是指估價對象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質(zhì)和技術(shù)條件上應(yīng)具備實現(xiàn)最高最佳使用和實現(xiàn)價值最大化的可能性。其中，物質(zhì)上的可能、物理上的可能強調(diào)具備的客觀條件，比如:建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術(shù)上的支持，則更側(cè)重建筑功能、使用效果，以及為達到一定的功能條件，而采取的設(shè)計、施工、設(shè)備與材料選用等。當(dāng)然，技術(shù)是以物質(zhì)為基礎(chǔ)的，是更好的實現(xiàn)物質(zhì)條件的手段。同時，物質(zhì)本身也是各類不同技術(shù)的體現(xiàn)。
經(jīng)濟上可行，一般是指對法律上允許、技術(shù)上可能的每一種潛在使用方式，利用預(yù)測估價對象未來的收入與支出，通過兩者現(xiàn)值的比較，將其收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式確定為具有可行性。
4.估價方法適用性分析
估價方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法是否適用于估價對象。對于理論上不適用的，簡述理由;對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由。對于選用的估價方法，說明其名稱、定義和估價思路。
5.估價測算過程
估價測算過程就是要詳細說明運用各種估價方法的全部測算過程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價報告，報告的寫作者要在準確掌握各種估價方法的基礎(chǔ)上，按照估價方法的操作步驟，因果關(guān)系明確、條理清楚地表述每種方法的測算過程，對于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。
6.估價結(jié)果確定
估價結(jié)果確定就是要說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果，并較詳細說明最終的估價結(jié)果確定的方法和理由。因為我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的方法進行估價測算，用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M行進一步的調(diào)整都需在此說明理由。
(八)附件
房地產(chǎn)估價報告附件主要需列明以下內(nèi)容:
(1)估價委托書復(fù)印件
(2)估價對象位置示意圖
(3)估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片(如未能進入估價對象內(nèi)進行實地查勘的，可不附估價對象內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)在此說明沒有估價對象內(nèi)部狀況照片的具體原因)
(4)估價對象周圍環(huán)境和景觀照片
(5)估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件
(6)估價中引用的其他專用文件資料
(7)房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
(8)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件
(9)注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件
(10)其他
四、房地產(chǎn)估價報告示例
【案例1-5]
房地產(chǎn)抵押估價報告
估價項目名稱:廣州市****路*****號****在建大廈房地產(chǎn)抵押價值評估
估價委托人:****房地產(chǎn)有限公司
房地產(chǎn)估價機構(gòu):****土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
注冊房地產(chǎn)估價師:*****(注冊號*****)，*****(注冊號*****)
估價報告出具日期:2010年2月8日
估價報告編號:********[2010J第********號
目錄
一、致估價委托人函
二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明
三、估價假設(shè)和限制條件
四、估價結(jié)果報告
(一)估價委托人
(二)估價機構(gòu)
(三)估價目的
(四)估價對象
(五)價值時點
(六)價值類型
(七)估價依據(jù)
(八)估價原則
(九)估價方法
(十)估價結(jié)果
(十一)協(xié)助估價的人員
(十二)實地查勘期
(十三)估價作業(yè)期
(十四)變現(xiàn)能力分析
(十五)風(fēng)險提示
五、估價技術(shù)報告
(一)估價對象描述與分析
(二)市場背景描述與分析
(三)估價對象最高最佳利用分析
(四)估價方法適用性分析
(五)估價測算過程
(六)估價結(jié)果確定
六、附件
(一)估價委托書復(fù)印件
(二)估價對象位置圖
(三)內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片
(四)權(quán)屬證明復(fù)印件
(五)房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
(六)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件
(七)注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件
(八)法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料
致估價委托人函
****房地產(chǎn)有限公司:
受貴司委托，本公司對位于廣州市****區(qū)****路*****號****在建商住大廈的土地使用權(quán)及地上建筑物(總建筑面積為28238.8865㎡)的房地產(chǎn)市場價格進行估價，價值時點為2010年1月12日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。
在整個估價過程中，注冊房地產(chǎn)估價師本著獨立、客觀、公正的原則，在對估價對象進行了實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，運用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法等估價方法對估價對象進行了評估，估價人員經(jīng)過實地查勘和測算，確定估價對象在價值時點的市場總價￥437，949，178元(人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整)，估價對象的抵押價值為￥436，307，873元(人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬零柒仟捌佰柒拾叁整)。
報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價的詳細結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見附后的《估價結(jié)果報告》、《估價技術(shù)報告》、《估價結(jié)果明細表》。
此致
****土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
法定代表人:
二O一O年二月八日
注冊房地產(chǎn)估價師聲明
我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明:
(1)我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
(2)本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。
(3)我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。
(4)我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。
(5)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
(6)注冊房地產(chǎn)估價師****、****，估價人員****、****等人均已于2010年1月12日對本估價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了實地查看并進行記錄。
(7)沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。
注冊房地產(chǎn)估價師
姓名 | 注冊號 | 簽名 | 日期 |
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估價的假設(shè)和限制條件
一、本次估價的一般假設(shè)
1.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。
2.買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟利益，在適當(dāng)?shù)钠陂g完成談判和交易，洽談交易期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定。
3.交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，不考慮特殊買家的附加出價。
4.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。
5.本次評估對象所在建筑物總建筑面積為344869907㎡，其中：塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661.0895㎡，地下室建筑面積為3776.1404㎡。但未計入評估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828㎡，回遷住宅建筑面積2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面積1576.6206㎡，即列入本次評估范圍的建筑面積為28238.8865㎡，以上數(shù)據(jù)根據(jù)委托方提供的《分戶面積預(yù)測表》確定。
二、不確定事項假設(shè)
1.本次評估面積數(shù)據(jù)根據(jù)委托方提供的《分戶預(yù)測面積表》進行測算，其可銷售經(jīng)營建筑面積較《國有土地使用權(quán)出讓補充合同》(穗國地出合【98】第86號補充合同之二號)規(guī)定的可銷售經(jīng)營面積大，此類情況根據(jù)廣州市的規(guī)定“當(dāng)建設(shè)過程或房地產(chǎn)初始登記時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價格標準及規(guī)定進行調(diào)整，不進行年限修正”，本次評估已按該規(guī)定扣除了相應(yīng)土地出讓金，若與實際不符，應(yīng)以國土部門核定為準。
2.本次估價對象由委托方有關(guān)人員現(xiàn)場指認，若與實際不符，應(yīng)重新估價;
估價人員現(xiàn)場勘察時，未對其做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次估價假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。
3.本次估價足以提供給估價機構(gòu)的估價對象不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利為假設(shè)前提。特提請報告使用人注意!
三、背離實際情況假設(shè)
1.估價結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結(jié)果的影響;當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。
2.估價結(jié)果未考慮估價對象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響。
四、本報告使用的限制條件
1.本報告僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不作它用。
2.本報告使用的有效期為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作估價對象的市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。
3.本報告專為委托方所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和估價報告審部門之外的單位和個人提供；報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
估價結(jié)果報告
(一)估價委托人(略)
(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)
估價機構(gòu):廣東*****土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
住所:廣州市****區(qū)****路****號****大廈10樓
法定代表人:*****
資質(zhì)等級:一級
證書編號:建房估證字[2010J*****號
有效期限:2010年****月****日至2013年****月****日
(三)估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值
(四)估價對象
1.估價對象范圍
估價對象為位于廣州****區(qū)*****路*****號的*****在建商住大廈，大總高31層，地上在建商住樓已基本竣工，目前在裝飾改造中。估價對象土地積為2404㎡，建筑面積為28238.8865㎡
2.估價對象基本狀況
估價對象地下2層車庫，地上31層，其中:1一5層為裙樓商業(yè)、6層為空花園、7一30層為2憧住宅塔樓、第31層為設(shè)備層。評估對象總建筑面積為344869907㎡，其中z塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661.0895㎡，地下室建筑面積為3776.1404㎡。但未計入評估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828㎡，回遷住宅建筑面積2515.9008時，公建配套等其他建筑面積1576.6206㎡。
估價對象土地性質(zhì)為出讓，土地用途為商住。1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市×…×房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得土地使用權(quán)，完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州*****房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用本人為廣州*****房地產(chǎn)有限公司。估價對象未設(shè)立他項權(quán)。
3.土地基本狀況
估價對象位于廣州****區(qū)*****路*****號，東近*****路、西至小巷、南至*****后街、北至*****路。近*****路及*****交匯處，均為雙向4車道。
真地使用年恨住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，地上已建成31層物業(yè)，土地實際容積率為12.37。
4.建筑物狀況
估價對象建筑物大約于2005年基本完成主體工程，后停工至今，現(xiàn)處于裝飾笨修'改造中，計劃2010年6月建成并交付使用;整體建筑為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓首層和二層之間設(shè)有夾層，六層為架空層。首層和夾層總層高為5.7米，二層至五層為3.9m，六層約為2.7m，七層至二十六層為2.9m，二十七層至三十層為3m。
裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化攻璃，塔樓外墻為條形磚，造型塔尖屋頂，整體為”退縮式”的塔形外觀。地下車庫地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，水電管線明裝，安裝自動噴淋和煙感系統(tǒng)。大堂外門為玻璃門，內(nèi)部裝修情況部分為:地面為拋光磚，內(nèi)墻為石材，天花為造型吊頂，安裝吊燈;部分為:毛坯。二層至五層為毛坯狀態(tài)。六層為空中花圈。七層以上住宅地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，安裝高級防盜入戶門和雙層中空玻璃鋁合金窗。
商業(yè)裙樓設(shè)2部扶手梯、1部垂直貨梯，東西塔樓各設(shè)2部直行電梯。
(五)價值時點
二O一O年一月十二日。
(六)價值類型
估價中采用公開市場價值標準，即所評估出的客觀合理價格應(yīng)是在公開市場上最可能形成或成立的價格。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
(七)估價依據(jù)
1.法律、法規(guī)和政策性文件
①《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》;
②《中華人民共和國土地管理法》;
③《中華人民共和國土地管理法實施條例》;
④《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;
⑤《中華人民共和國擔(dān)保法》。
2.技術(shù)標準、規(guī)程、規(guī)范
①《房地產(chǎn)估價規(guī)范》CGB/T50291-1999);
②《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;
③《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)。
3.委托方提供的相關(guān)資料
①《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》及附件;
②《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件;
③《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》等復(fù)印件;
④委托方提供的其它相關(guān)資料。
4.估價人員調(diào)查收集的相關(guān)資料
①估價人員現(xiàn)場查勘和估價機構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料;
②估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù)資料.
(八)估價原則
本次估價遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價值時點原則、立、客觀、公正原則、謹慎原則等房地產(chǎn)估價原則。
1.合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù);在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用‘管制等為依據(jù);在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)，或合同(如土地使用權(quán)讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);在其他方面，如評估出的價格必須符國家的價格政策。
2.最高錄佳利用原則
所謂最高最佳使用是估價對象一種錄可能的使用，這種最可能的使用是法上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象來最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3.價值時點原則
房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。價值時點原則是指取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場停止在佳時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。
4.獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價格。
5.替代原則
根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。
6.謹慎原則
在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。
(九)估價方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價宗池的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。根據(jù)估價對象具體情況，因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法進行估價;又根據(jù)謹慎原則，估價對象為在建工程，故采用成本法進行測算、驗證(具體采用房地分別估價綜合計價的方式進行估價，用市場比較法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程房產(chǎn)價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格)，并將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后得出估價對象價值。
假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價宗地土地價格的一種方法。
市場比較法是在同一供求圈內(nèi)選取三個以上與估價對象條件相似的成交案例并與之比較，對案例成交價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
成本法是首先估算重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用、應(yīng)納稅金、和正常開發(fā)利潤并求和，再結(jié)合成新率(綜合考慮年限、實體性、功能性和經(jīng)濟性貶值求取)估算出估價對象的市場價格。
房地產(chǎn)抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值一房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款
(十)估價結(jié)果
估價人員經(jīng)過實地查勘和測算，采用市場法測算結(jié)果為444919292元，用成本法測算結(jié)果為421517578元，利用加權(quán)平均法最終確定估價對象在價值時點的市場總價為￥437，949，178元(人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整)，估價對象的抵押價值為￥436，307，873元(人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬零柒仟捌佰柒拾叁整)。
具體詳見《估價結(jié)果明細表》(略)。
(十一)注冊房地產(chǎn)估價師
注冊房地產(chǎn)估價師
姓名 | 注冊號 | 簽名 |
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(十二)協(xié)助估價的人員
協(xié)助估價的人員
姓名 | 相關(guān)資格或職稱 | 簽名 |
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(十三)實地查勘期
二O一O年一月十二日-二O一O年一月十三日。
(十四)估價作業(yè)期
二O一O年一月十二日-二O一O年二月八日。
(十五)變現(xiàn)能力分析
1.估價對象通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析
序號 | 影響因素 | 變現(xiàn)能力分析 |
1 | 通用性 | 估價對象證載用途、實際用途均為商住，但其目前狀態(tài)為在建工程，其通用性一般 |
2 | 獨立使用性 | 由于各估價對象產(chǎn)權(quán)情況明晰，目前尚無影響其獨立使用的因素存在，獨立使用性較好 |
3 | 可分割轉(zhuǎn)讓性 | 估價對象為在建工程，房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性差 |
2.價值時點最可能實現(xiàn)價格與評估的市場價值的差異程度分析
若需對估價對象進行短期強制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價對象所在區(qū)域市場發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場需求有限、處置時間較一般正常交易時間短、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費用等因素的影響，成交價格可能僅為其公開市場價值的50%左右。
估價對象變現(xiàn)折減因素、折減率
序號 | 影響因素 | 折減率% |
1 | 買方市場有限需求 | 15% |
2 | 快速變現(xiàn)方式、時間限制 | 10% |
3 | 拍賣等方式中介費用 | 5% |
4 | 買方市場客戶購買處置資產(chǎn)的心理 | 5% |
5 | 其他不可預(yù)見因素 | 15% |
| 合計 | 50% |
3.估價對象變現(xiàn)時間長短分析
根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)場處置同類物業(yè)的變現(xiàn)情況，估計估價對象正常的變現(xiàn)時間為3個月左右。
4.估價對象變現(xiàn)稅費
估價對象最終變現(xiàn)價款一般還須優(yōu)先支付以下交易費用與交易稅費:
(1)交易傭金:約為成交價格的3%-5%;
(2)營業(yè)稅及附加:一般約為成交價格的5.63%;
(3)印花稅:一般約為成交價格的0.05%;
(4)土地增值稅:按成交價格比原開發(fā)或購置成本的增值額一定比例;
(5)土地交易手續(xù)費:按面積計算3元/平方米。
(6)其它相關(guān)費用:如房地產(chǎn)評估費、法律服務(wù)費、訴訟費等。
5..處置變現(xiàn)后的債務(wù)清償順序
債務(wù)人除借款本金之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時，并且當(dāng)事人沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充:(1)實現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費用;(2)利息或者違約金;(3)借款本金。
(十六)風(fēng)險提示說明
1.有關(guān)事項說明
根據(jù)本次估價過程的勘察、調(diào)查、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項特此說明如下:
1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市xxx房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于1999年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，廣州xxx房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將估價對象由福鑫大廈更名為文福大廈，2008年10月通過驗收合格并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價值時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復(fù)，本次估價評估所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。
2.房地產(chǎn)市場變化情況
目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟衰退的影響，我國整體經(jīng)濟增速己放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風(fēng)險仍然存在，預(yù)計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。
3.抵押估價報告使用提示
委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下:
(1)估價對象為在建工程，報告使用人應(yīng)注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響;在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。
(2)根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制:
a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。
b.經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。
c.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。
d.經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致估價對象的市場價格降低。
e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據(jù)的委托方提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計繳應(yīng)補出讓金，此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認為準。
鑒于估價對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟形勢的特點，建議報告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。
估價技術(shù)報告
一、估價對象描述與分析
(一)估價對象實物狀況描述與分析
本次估價對象具體實物狀況描述見表。
一 | 土地實物狀況 | |
1 | 名稱 | 廣州xx區(qū)xxx路xxx號 |
2 | 四至及臨路狀況 | 東近xxx路、西至小巷、南至xxx后街、北至xxx路，近xxx路及xxx交匯處，均為雙向4車道 |
3 | 面積 | 2404㎡ |
4 | 用途 | 商住 |
5 | 形狀 | 較規(guī)則矩形 |
6 | 地形地勢 | 地勢較平坦，坡度<3% |
7 | 土壤地基 | 地基承載力一般，地質(zhì)條件一般 |
8 | 基礎(chǔ)設(shè)施完備皮 | 七通 |
9 | 土地開發(fā)程度 | 地上已建成31層物業(yè) |
10 | 實際容積率 | 總建筑面積為344869907㎡，計算容積率面積為29736.19㎡(地下室、六層架空層和三十一層設(shè)備、造型層面積不計算容積率)，建成項目實際容積率為12.37 |
二 | 建筑物實物狀況 | |
1 | 名稱 | xx在建商業(yè)大廈 |
2 | 建筑規(guī)模 | 估價對象總建筑面積為344869907㎡，其中z塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661.0895㎡，地下室建筑面積為3776.1404㎡。但未計入評估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828㎡，回遷住宅建筑面積2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面積1576.6206時，即列入本次評估范圍的建筑面積為28238.8865㎡ |
3 | 層數(shù)和高度 | 地下2層為車庫，出入口分開，地上31層，其中:1-5層裙樓商業(yè)、6層架空花園、7-30層為2棟住宅塔樓、第31層為設(shè)備、造型層 |
4 | 建筑結(jié)構(gòu) | 整體建筑為框架剪力墻結(jié)構(gòu) |
5 | 層高和室內(nèi)凈高 | 首層和夾層總層高為5.7m，二層至五層為3.9m，六層約均2.7m，七層至二十六層為2.9m，二十七層至三十層為3m |
6 | 房產(chǎn)建造年份 | 約于2005年基本竣工，后停工至今，現(xiàn)裝飾改造中，計劃2010年6月交樓 |
7 | 空間布局 | 裙樓商業(yè)1-5層，6層架空花園，7-30層塔樓為住宅，其中:7-14層(現(xiàn)編6-13層)、16-21層(現(xiàn)編15-20層)為兩梯四戶，均有兩面以上采光，且通風(fēng)及景觀，俱佳;15層(現(xiàn)編14層)為兩梯三戶，均為大戶型，2套邊角戶為3面采光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀，俱佳;22層(現(xiàn)編21層)為兩梯兩戶，均為三面采光的大戶型，通風(fēng)及景觀俱佳；23-30層(現(xiàn)編22--29層)兩梯三戶，均為大戶型，2套邊角戶為3面采光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀俱佳，其中:30層(現(xiàn)編29層)為兩層高復(fù)式戶型 |
8 | 實用率 | 首層商業(yè)總體實用率約為94.1%;二層至五層商業(yè)實用率約為81.6%-84%;六層為架寶層;七層至三十層各單元實用率約為80.7%，其中三十層為復(fù)式單元;三十一層為設(shè)備層及造型層，實用率約為95.1% |
9 | 裝飾裝修 | 地下車庫出入口分開，地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，水電管線明裝，安裝自動噴淋和煙感系統(tǒng)。大堂外門為玻璃門，內(nèi)部裝修情況部分為:地面為拋光磚，內(nèi)墻為石材，天花為造型吊頂，安裝吊燈;部分為:毛坯。二層至五層為毛坯狀態(tài)。六層為空中花團。七層以上住宅地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，安裝高級防盜入戶門和雙層中空玻璃鋁合金窗。裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化或璃，塔樓外墻為條形磚，造型塔尖屋頂，整體為“退縮式”的塔形外觀。 |
10 | 設(shè)施設(shè)備 | 商業(yè)裙樓設(shè)2部扶手梯、1部垂直貨梯，東西塔樓各設(shè)2部直行電梯 |
11 | 維護與完損狀況 | 結(jié)構(gòu)完整;裝飾情況為裙樓外墻較新，塔樓外墻為成新度90%;室內(nèi)裝修為毛坯、無損壞情況;綜合成新率為約為95% |
(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析
根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，估價對象權(quán)益狀況描述與分析見表。
估價對象權(quán)益狀況描述與分析
一 | 土地權(quán)益狀況 | ||
1 | 土地性質(zhì)、用途 | 出讓、商住 | |
2 | 土地面積 | 2404㎡ | |
3 | 土地權(quán)屬情況 | 所有權(quán) | 國有 |
使用權(quán) | 1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市xxx房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得土地使用權(quán)，完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州xxx房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用權(quán)人為廣州xxx房地產(chǎn)有限公司 | ||
他項權(quán) | 無 | ||
4 | 目前使用情況 | 地上在建商住樓，已基本竣工，目前在裝飾裝修改造中 | |
5 | 土地使用管制 | 無 | |
6 | 土地使用年限 | 住宅剩余58.20年，商業(yè)剩余28.20年 | |
7 | 其他特殊情況 | 無 | |
二 | 建筑物權(quán)益狀況 | ||
1 | 房屋所有權(quán)狀況 | 房屋所有權(quán)人為廣州xxx房地產(chǎn)有限公司，部分商品房委回遷用途，回遷房面積1606.1215㎡ | |
2 | 占用情況 | 估價對象所在物業(yè)為在建工程，未計入評估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828時，回遷住宅建筑面積2515.9008㎡ | |
3 | 他項權(quán)利設(shè)立情況 | 至價值時點無他項權(quán)利設(shè)立 | |
4 | 其他特殊情況 | 無 | |
(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析
估價對象區(qū)域狀況描述與分析見表。
四、市場背景描述與分析
(一)廣州市總體經(jīng)濟發(fā)展狀況
廣州市是廣東省省會，廣東省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化的中心，廣州作為中國經(jīng)濟最活躍的城市之一，經(jīng)濟綜合實力位居全國主要城市的三甲之列。廣州市2009年全年GDP為9 112. 76億元，同比2008年增長11. 5%，其中:第一產(chǎn)業(yè)為172.55億元、第二產(chǎn)業(yè)為3 394. 65億元和第三產(chǎn)業(yè)5545.56億元，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中達705. 79億元。
〈二)廣州市城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況1.廣州市房地產(chǎn)市場概況
2009年廣州樓市出現(xiàn)了極大的供需不平衡。去年全年新增住宅供應(yīng)量僅605萬平方米，是2006年以來供應(yīng)量最少的一年;但全市成交量卻高達904萬平方米，為2007年以來的最高點。正是去年供求缺口大，導(dǎo)致樓價急升，很多沒有迫切購房的需求都進入了市場。根據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10月廣州的住宅成交均價就已破萬元大關(guān)。
2010年1月，廣州市十區(qū)批準預(yù)售的商品房項目共29個，批準預(yù)售商品房 5803套，同比增加13.61%，環(huán)比減少14.94%;批準可預(yù)售商品房面積為
估價對象實物狀況物業(yè)，取建筑安裝工程費的2%，即公共配套設(shè)施建設(shè)費=3.238*2%=64.76(元/㎡)
⑤開發(fā)期間稅費
開發(fā)期間稅費包括有關(guān)稅收的地方政府或其有關(guān)部門收取的費用。根據(jù)《于繳交”自己套設(shè)施建設(shè)費”有關(guān)計算基數(shù)問題的通知》(穩(wěn)建城[1998J74÷?《廣東省物價局、廣東省財政廳關(guān)于調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費標準的通知》([2003J160÷?)￡?????》?????3260?×1㎡，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費為計算的10.5%
?′3260X10.5%=342.3(元/㎡)
⑤管理費用
管理費用是指為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，按照建筑安程費的一定比例來測算。根據(jù)估價對象的實際情況，管理費用為建筑安裝工的2%
?′3238X2%=64.76(元~/㎡)
⑦投資利息
假設(shè)開發(fā)期為兩年，貸款利率按一至三年期貸款年利率5.4%2???￡???城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在第一年初一次性投入，建安成本~公建配套費在開發(fā)勻投入，則
土地費用利息=7897X5.4%X2=852.88(元/㎡)
建安成本利息及期間費利息=342.3X5.4%X2?®(140+3238+64.7
64.76)X5.4%X2XO.5=226.37(元/㎡)
③開發(fā)利潤
參考所在區(qū)域同類房地產(chǎn)平均開發(fā)利潤率，取合理成本利潤率為30%￡?則土地利潤=7897X30%=2369.10(元/㎡)
建筑物利潤=(140+3238+64.76+342.3?®64.76)X30%=1154.95(元/⑤銷售費用及稅費
在銷售中需支付的銷售貨用、營業(yè)稅等稅費為重置成本的6.63%~
????μ?????·????°?°·?=[(7897+852.88?®2369.10)I(1-6.63%)J6.63%=789.53·(元/㎡)
建筑物銷售費用及稅費=[(140?®3238+64.76+342.3+64.76+226.31154.95)I(1?》6.63%)JX6.63%=371.45(元/㎡)
⑩估價對象的市場價格
經(jīng)估價人員現(xiàn)，場勘察，估價對象于2008??10???￠1?2￠?¨1?????￡?′??°??
石正豆評估人員現(xiàn)場觀察，確定叫新率材為%建筑物評佑例批佳=(??14′¨??+64.76+3
3÷?7?叮1??2L斗涓二乙:Z:??????i二;;叩Jz忑2二;:弘L8L??LL2369……908.51±?/μ?
則估價對象的市場單價=建筑物評估現(xiàn)，值十土地評估現(xiàn)，佳 '
=5322.46+11908.51=17231(元/㎡)(取整)
估價對象的市場總價17231X24462.7461=421517578(元)(取整)
(三)估價結(jié)果確定
通過上述兩種方法的分析計算，其結(jié)果略有差異，我們認為成本法主要從取得成本加上適當(dāng)利潤的角度考慮，而假設(shè)開發(fā)法的取佳依據(jù)~評估結(jié)果更為可靠，故本次取假設(shè)開發(fā)法權(quán)重為70%￡?3?±?·¨?¨???×30%???×??????1???1?￡?
則評估佳為:
421517578X30%+444991292X70%=437949178(元)
(四)求取估價對象房地產(chǎn)抵押價值
估價對象房地產(chǎn)抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值一房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款
本次評估知悉的法定優(yōu)先受償款有應(yīng)補繳出讓金，根據(jù)廣州市的規(guī)定”當(dāng)建設(shè)過程或房地產(chǎn)初始登記時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價格標準及規(guī)定進行調(diào)整，不進行年限修正”進行計算，并據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及補充合同記載，估價對象所在土地于1998????1÷?????×22752849?×￡?????????×???¨????》??×27174㎡￡???1???????3?1?1?》®??±?μ?????????×?¨????》??×1960.2297㎡￡???
應(yīng)補繳出讓金=22752849/27174X1960.2297=1641305(元)(取整)
估價對象房地產(chǎn)抵押價值=437949178-1641305=436307873(元)
第三節(jié)其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作
一、估價委托合同
（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成
估價委托合同的內(nèi)容一般包括：
(1)委托人和估價機構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名和住所，估價機構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級和住所。
(2)負責(zé)本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師，包括注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號。每個估價項目應(yīng)至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負責(zé)人。
(3)本估價項目的估價基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。
(4)委托人應(yīng)提供的估價所需資料，包括資料的目錄和數(shù)量，如委托人應(yīng)向估價機構(gòu)提供估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本以及有關(guān)會計報表等資料。
(5)估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)保守在估價活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應(yīng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘，搜集估價所需資料。
(6)估價費用及收取方式。
(7)估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及估價報告交付期限、交付方式等。例如，交付的估價報告是鑒證性報告還是咨詢性報告，是僅提供估價結(jié)果報告還是既提供估價結(jié)果報告又提供估價技術(shù)報告。在確定估價報告交付期限時，應(yīng)保證有足夠的時間以保質(zhì)完成該估價項目，不能“立等可取”。
(8)違約責(zé)任。
(9)解決爭議的方法。
(10)其他需要約定的事項。
此外，在估價委托合同中還應(yīng)注明估價委托合同簽訂日期。
(二)估價委托合同寫作示例
{例1-6]估價委托合同寫作實例
估價委托合同
****評字[]號
甲方(估價委托人):
住所:
乙方(估價機構(gòu)):
住所：
一、估價范圍
根據(jù)甲方的委托，本項目估價對象和評估范圍為:
二、估價目的
甲方設(shè)定本次估價目的為:
三、估價內(nèi)容(價值類型)
本次委托評估內(nèi)容為:
四、估價時點
甲方設(shè)定本次估價時點是:年月日。
五、甲乙雙方的責(zé)任
(一)甲方的責(zé)任
1.甲方保證估價對象的安全完整，對所提供的資料真實性、合法性、完整性負責(zé)。
2.甲方及時為乙方的評估工作提供其所要求的評估明細表、數(shù)據(jù)資料和其他有關(guān)資料并加蓋公章，確保向乙方提供相關(guān)資料的復(fù)印件與原件一致，且確保在實地查勘現(xiàn)場時所指示的估價對象實物與甲方提供相關(guān)資料指向的實物一致。
3.甲方應(yīng)積極配合評估工作，對乙方派出的有關(guān)工作人員提供必要的工作條件。
4.甲方按本合同的規(guī)定及時足額支付評估費用。
5.未經(jīng)乙方同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(二)乙方的責(zé)任
1.乙方應(yīng)按照國家有關(guān)法律法規(guī)和估價技術(shù)標準、規(guī)范進行評估，出具評估報告，保證評估報告的客觀、公正、公平。
2.乙方在評估過程中，應(yīng)自覺維護甲方及相關(guān)當(dāng)事人各方的正當(dāng)利益。
3.在評估過程中，乙方應(yīng)與甲方充分交換意見，對甲方提出的真實、客觀、合理的意見應(yīng)當(dāng)予以充分考慮。
4.乙方對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方商業(yè)秘密嚴加保密。除非國家執(zhí)業(yè)準則另有規(guī)定，或經(jīng)甲方同意，乙方不得將其知悉的商業(yè)秘密和甲方提供的資料對外泄露。
5.未經(jīng)甲方書面許可，乙方及參與項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得將評估報告的內(nèi)容向甲方以外的單位或個人提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
六、評估報告使用者
評估報告使用者為 和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。
評估報告僅供 使用，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。乙方及參與項目的估價師對甲方和其他國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者不當(dāng)使用評估報告所造成的后采不承擔(dān)責(zé)任。
七、評估報告提交期限和方式
評估報告的提交期限為:在甲方提交評估資料后 個工作日內(nèi)出具評估報告初稿;經(jīng)甲方和乙方溝通確認后，乙方在 個工作日內(nèi)出具正式的評估報告。
乙方向甲方出具的評估報告正本一式 份。
八、評估服務(wù)費總額、支付時間和方式
經(jīng)友好協(xié)商，本次評估服務(wù)費總額為人民幣 。甲乙雙方在本評估合同簽訂之日起，甲方向乙方預(yù)付人民幣 。其余費用人民幣 。在乙方提交評估報告時一并付清。
九、合同的有效期間
本委托合同書一式兩份，各方各執(zhí)一份，同具法律效力。本合同自簽署之日起生效，并在本合同事項全部完成日之前有效。
十、約定事項的變更
由于出現(xiàn)不可抗力的情況，影響評估工作如期完成，或需提前出具評估報告，各方可要求變更約定事項，但應(yīng)時通知各方，并由各方協(xié)商解決。
十一、違約責(zé)任和爭議解決
1.在本委托合同執(zhí)行過程中如囪委托人的變更或延誤，本委托合同的履行將順延;如甲單方終止本委托合同，甲方應(yīng)支付受托方已付出的相應(yīng)費用，但不得高于本項目收費總額。
2.乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付估價報告書，每逾期一日未交付估價報告書應(yīng)賠償甲方估價服務(wù)費;甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。
3.甲方接到乙方提交的估價報告書次日起日內(nèi)，如果對估價結(jié)果有異議，且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估或重估，乙方應(yīng)在接到甲方申請復(fù)估或重估書次日起日內(nèi)完成委托房地產(chǎn)的復(fù)估或重估報告書交付甲方。甲方逾期不提出者，估價報告書生效。
4.當(dāng)合同履行過程中產(chǎn)生爭議時，各方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商;協(xié)商不成，任何一方可將爭議提交仲裁委員會申請仲裁。
十二、其他事項
1.當(dāng)評估程序所受限制對與評估目的相對應(yīng)的評估結(jié)論構(gòu)成重大影響時，乙方才以中主履行合同;相關(guān)限制無法解除時，乙方可以解除合同。
2.提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性、恰當(dāng)使用評估報告是甲方和相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
3.其他有關(guān)事項:
甲方(簽章):乙方(簽章):
地址:地址:
法定代表人:法定代表人:
授權(quán)簽約代表:授權(quán)簽約代表:
電話:電話:
年月日年月日
合同簽約地點：
二、估價所需資料清單
房地產(chǎn)估價所需資料包括影響房地產(chǎn)價格的所有因素資料。房地產(chǎn)估價所需資料主要分為對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料、相關(guān)實例資料、反映估價對象狀況的資料等四類。
(一)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料
對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟發(fā)展、銀行存貸款利率、物價、人均可支配收入等經(jīng)濟因素資料，政治安定狀況、城市化等社會因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、國際政治對立狀況、國際軍事沖突等國際因素資料。
(二)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料
對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機構(gòu)、公園、娛樂設(shè)施等公共配套設(shè)施資料，市內(nèi)交通的通達度、可及性，對外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風(fēng)土人情、消費特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、居民收入等區(qū)域性行政，社會經(jīng)濟狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。
(三)相關(guān)實例資料
相關(guān)實例資料包括類似房地產(chǎn)的交易實例資料，租賃實例資料，空置實例資料，收益實例資料，租賃價格實例資料，建安造價資料，房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料，基準地價資料，路線價資料，資本化率、報酬率、折現(xiàn)率資料，銷售費用率資料，營業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發(fā)經(jīng)營期資料等等。
(四)反映估價對象狀況的資料
反映估價對象狀況的資料是指反映估價對象區(qū)位、實物、權(quán)益狀況的資料。
估價對象為土地使用權(quán)的，資料包括:
(1)土地實物狀況:即坐落，至城市標志性建筑物的直線距離、行程、車程，形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況;
(2)土地開發(fā)程度:即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場地平整程度狀況;
(3)土地登記狀況:即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實際用途，四至，面積，土地級別，土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，土地登記證書號，國有土地使用證編號，登記時間，地籍圖號，宗地號;
(4)土地權(quán)利狀況:土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否為共有等狀況);
(5)土地利用狀況:土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;
(6)土地使用管制狀況:城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標高，規(guī)劃設(shè)計方案與環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況)，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災(zāi)害狀況，日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。
估價對象為建筑物的，資料包括：
(1)建筑物的三維空間位置;
(2)面積:建筑面積，使用面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營業(yè)面積、出租面積;
(3)層數(shù)及總高，層高;
(4)建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)，結(jié)構(gòu)，設(shè)備、設(shè)施，裝飾裝修，朝向，平面布局，通風(fēng)，采光，隔聲、隔振、隔熱;
(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護及完損狀況、新舊程度;
(6)產(chǎn)權(quán)狀況：產(chǎn)權(quán)證號，是獨有、共有、還是建筑物區(qū)分有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否違章建筑等;
(7)利用狀況:法定用途，實際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。
三、估價作業(yè)方案
擬定估價作業(yè)方案是保證估價機構(gòu)能夠有序、按時、按質(zhì)地完成估價項目，估價作業(yè)方案的擬訂主要包括以下內(nèi)容:
(一)擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法
在明確了估價的基本事項后，可以根據(jù)估價對象狀況、估價目的、價值要求初步擬定相應(yīng)的估價技術(shù)路線和估價方法方案，再分析不同方案獲取資料的難易程度、實施過程的難易程度、時間和人員安排的難易程度等確定最終采用的估價技術(shù)路線和估價方法。
(二)擬定資料收集渠道
針對估價對象、估價目的、估價技術(shù)路線和選用的估價方法等，擬定需要調(diào)查、收集那些資料，如何獲取相關(guān)資料，估價所需資料參見本節(jié)”估價所需資料清單”，資料獲取渠道可以通過:①請估價委托人提供;②估價人員實地查勘;③詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士;④查閱估價機構(gòu)自己的資料庫;⑤查閱政府有關(guān)部門的資料;⑥查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。
(三)預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費
根據(jù)估價對象、估價目的、估價時點、估價報告交付日期判斷本次估價項目的大小、難易程度、時間緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員，根據(jù)各個估價師的特長、專業(yè)水平、目前的工作安排等確定相應(yīng)參加人員，組成項目組，明確負責(zé)人，確定估價時間。
(四)估價作業(yè)步驟和時間進度安排
針對估價項目各個工作環(huán)節(jié)，如資料收集、實地查勘、估價測算、估價結(jié)果確定等環(huán)節(jié)，根據(jù)各工作環(huán)節(jié)的難易程度確定每個工作環(huán)節(jié)所需時間和相應(yīng)的人員安排，估價作業(yè)步驟和時間進度安排最好采用相應(yīng)的流程圖、進度表等，特別是對一些大型、復(fù)雜的估價項目更應(yīng)如此。
四、估價對象實地查勘記錄
估價人員實地查勘估價對象，有利于加深對估價對象的認識，形成一個直觀、具體的印象;可以核實委托人提供的估價對象的有關(guān)情況;可以親身感受估價對象的區(qū)位、實物的優(yōu)劣;可以了解估價對象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況;可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及市場特征。
實地查勘估價對象時，需要填寫“估價對象實地查勘記錄”，為了全面、高效完成實地查勘，就需要制作詳細、容易操作的《估價對象實地查勘記錄表》。不同類型估價對象進行實地查勘時，其查勘的側(cè)重點會有所不同，實地查勘記表內(nèi)容會相應(yīng)不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價對象實地查勘內(nèi)容進行介紹。
(一)住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄
1.住宅房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容
住宅房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括:
(1)估價對象位置、四至、樓盤名稱;
(2)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層;
(3)估價對象通風(fēng)、采光、噪聲狀況;
(4)估價對象周邊景觀及配套設(shè)施狀況;
(5)估價對象類型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等;
(6)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;
(7)估價對象設(shè)施及管理狀況;
(8)估價對象內(nèi)部裝修狀況;
(9)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。
2.住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例
(二)經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄
1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容
經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括:
(1)估價對象位置、四至;
(2)估價對象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室;
(3)估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等;
(4)估價對象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等;
(5)估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等;
(6)估價對象周邊公共配套設(shè)施;
(7)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;
(8)估價對象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況;
(9)估價對象內(nèi)部裝修狀況;
(10)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。
2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例
(三)工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄
1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容
工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括:
(1)估價對象位置、四至、名稱;
(2)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率;
(3)估價對象占地面積、容積率;
(4)估價對象具體用途、類型，如屬于普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、恒溫恒濕生產(chǎn)車閱、超潔凈生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間等;
(5)估價對象周邊交通便捷度;
(6)估價對象工業(yè)集聚度;
(7)估價對象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;
(8)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;
(9)估價對象內(nèi)部設(shè)施狀況;
(10)估價對象內(nèi)部裝修狀況;
(11)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。