湖南省房地產估價——-對營業(yè)稅改征增值稅后房地產估價項目中應注意的地方 (試行）修改稿
湖南省房地產估價---對營業(yè)稅改征增值稅后房地產估價項目中應注意的地方 (試行）修改稿
按照國務院常務會議決定，自2016年5月1日將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務納入營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）試點范圍，現行房地產業(yè)等納稅人由原來繳納營業(yè)稅改為增值稅，涉及稅制轉換和政策調整，較為復雜。“營改增”后對房地產業(yè)等產生影響的同時，也對房地產估價中相關內容及估價數據產生較大影響。為使省內房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產估價項目活動中加以注意，借鑒河南房地產估價協會《河南省房地產估價技術指導意見》（試行）---營業(yè)稅改增值稅后房地產估價應注意的問題》
一、對房地產價格、價值的影響
（一）對市場價格的影響
市場價格是指某種房地產在市場上的平均交易價格，交易價格為包括增值稅的交易價格。
房地產稅收估價，應說明估價結果中是否包增值稅。
（二）對抵押凈值的影響
抵押凈值為抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值。此稅金包含房地產轉讓時所計算的增值稅稅額。
二、對估價假設和限制條件的影響
在估價計算過程中，對增值稅的計算選擇簡易計稅方法或一般計稅方法，其計稅方法的選擇依據和理由，需根據必要性原則在估價報告“估價假設和限制條件”中進行說明。
三、比較法估價測算問題
（一）對交易實例成交價格進行統一稅費負擔計算時，應弄清成交價格內涵，關注賣方應納增值稅的是否存在轉嫁問題；同時，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，買方應納契稅計征時的成交價格不含增值稅。
免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。
（二）轉讓不動產增值稅計算
在計算轉讓不動產增值稅時要區(qū)分是否為房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目；區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計稅方法、簡易計稅方法；區(qū)分不動產為取得還是自建；區(qū)分取得（自建）不動產日期等問題。
1.單位和個人轉讓不動產增值稅計算（不適用房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目）
（1）一般納稅人
轉讓2016年4月30前不動產，可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。轉讓2016年5月1日后不動產，適用一般計稅方法計稅。
簡易計稅方法：
公式1：適用于轉讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產
應納增值稅=（全部價款和價外費用 - 不動產購置原價或取得不動產時的作價）÷（1+5﹪）×5﹪
公式2：適用于轉讓2016年4月30日前自建的不動產
應納增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪
一般計稅方法：
公式3：一般計稅方法銷項稅額計算公式
（2）小規(guī)模納稅人（個人轉讓其購買的住房除外）
公式4：適用于小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產
應納稅額=（全部價款和價外費用 - 不動產購置原價或取得不動產時的作價）÷（1+5﹪）×5﹪
公式5：適用小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產
應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪
（3）個人轉讓其購買的住宅
公式6：適用于個人將購買不足2年的住房對外銷售
應納增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪
2. 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅計算
（1）一般納稅人
公式7：一般計稅方法
應納銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11﹪）×11﹪；
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
公式8：房地產老項目，可以選用的簡易計稅方法
應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪；
（2）小規(guī)模納稅人
公式9：小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法
應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪；
四、收益法估價測算問題
（一）計算出租型房地產的租賃收入時，應關注租金價格的內涵，并與運營費用計算相吻合。
（二）房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。
（三）以經營租賃方式出租其取得不動產增值稅計算
1. 一般納稅人
出租2016年4月30前取得的不動產，可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。出租2016年5月1日后不動產，適用一般計稅方法計稅。
簡易計稅方法：
公式10：適用出租2016年4月30日前取得的不動產
應納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪；
一般計稅方法：
公式11：一般計稅方法銷項稅額計算公式
銷項稅額=含稅租賃收入÷（1+11﹪）×11﹪；
2. 小規(guī)模納稅人
公式12：（適用出租除住房以外的不動產）
應納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪
公式13：適用個體工商戶和其他個人出租住房
應納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×1.5﹪
公式14：適用單位出租住房
應納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪
五、成本法、假設開發(fā)法估價測算問題
運用成本法、假設開發(fā)法時，銷售稅費中包含增值稅，應關注計稅適用前提及計稅方式的變化。開發(fā)利潤為繳納增值稅情況下的利潤。
六、估價活動中應注意的其他問題
（一）在估價過程中，要準確判定屬于一般納稅人、小規(guī)模納稅人等。要區(qū)分增值稅銷項稅額、增值稅進項稅額、增值稅應納稅額，根據具體情況確定如何計算使用。要準確表達適用增值稅率、征收率等概念。
（二）“營改增”后，房地產轉讓市場、房屋租賃市場及建筑成本、房地產行業(yè)利潤水平等有可能發(fā)生變化，房地產估價機構和房地產估價師要做好市場調研工作，及時更新基礎數據、計算參數等技術資料。
（三）增值稅的計算比原營業(yè)稅的計算相對復雜，房地產估價師應認真學習相關內容并及時關注最新信息，防止漏算、錯算。